墨田区の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
1.はじめに
近年、都市部を中心に分譲マンションの高経年化が急速に進行しています。東京都墨田区においてもその傾向は例外ではなく、築40年以上のマンションが増加し続けています。老朽化が進む中、建物の安全性や資産価値の維持が喫緊の課題となっています。
こうした状況を受け、墨田区では令和5年度に「マンション管理の適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国が定める「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（改正マンション管理適正化法）」を受けたもので、区内マンションの管理水準を底上げし、将来にわたって住み続けられる住宅環境の維持を目的としています。
本記事では、墨田区が実施した現況調査の結果に基づき、分譲マンションの実態や管理上の課題を明らかにするとともに、管理士に求められる具体的な役割や支援の方向性について整理します。マンション管理士として、どのような支援が可能であり、何が求められているのか。その現場感覚を持ち、課題解決型の支援を展開する一助となることを目指します。
2.区内分譲マンションの実態
墨田区のマンションストック状況
墨田区内には、令和4年3月末時点で合計1,130棟の分譲マンションが存在しています。そのうち、築40年以上を経過しているものは約360棟（全体の約32％）に上り、高経年化の進行が顕著です。
建物構造別に見ると、多くのマンションが鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で構成されています。階数としては5階建以下の中層マンションが過半数を占める一方、10階建以上の高層マンションも区内に点在しています。
マンションの分布を見ると、墨田区の中でも東部地域や駅周辺に集中しており、住宅密集地との調和や地域特性に配慮した管理・修繕が今後重要となってくることが読み取れます。
アンケートから見る管理組合の現状
墨田区が行った管理組合向けのアンケート調査（有効回答数223件）では、管理の実態として以下のような傾向が見られました：
- 管理者が選任されていないマンションが約10％存在
- 管理規約の未整備または旧法対応のままが20％以上
- 総会の開催が年1回以下または未実施の管理組合が10％超
これらの結果からは、形式的には組織を維持しているものの、実態としては十分に機能していない管理組合も少なくないことがわかります。特に、総会の開催頻度や管理規約の未整備は、管理不全リスクの初期兆候とも捉えられ、早期の支援介入が望まれる状況です。
墨田区では今後、こうした実態を踏まえた上で、管理水準の底上げを狙った施策の展開が求められており、マンション管理士にとっても介入余地の大きなフィールドとなることが想定されます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
墨田区のアンケート結果によれば、長期修繕計画を作成しているマンションは全体の80.6%にのぼります。一方で、作成していないマンションは15.1%存在し、特に築30年以上のマンションに限ると、30.2%が長期修繕計画を作成していないという状況が明らかになっています。
また、長期修繕計画をすでに策定しているマンションであっても、その29.6%は10年以上見直しが行われておらず、現行の実情に即していない可能性がある点も課題とされています。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、目立った不足や未設定の割合は低いものの、実態にはいくつかの問題が見受けられます。特に以下のような傾向が指摘されています。
- 小規模で築年数の長いマンションでは、長期修繕計画が未策定のままとなり、大規模修繕工事が未実施である割合が高い。
- 長期修繕計画に基づいて修繕積立金を見直す必要があるにもかかわらず、費用面の問題で実施が困難になっているケースが多い。
- 特に築30年以上の建物では、住民の高齢化による合意形成の困難さが、修繕の妨げになっている場合も少なくありません。
これらの状況から、資金計画の見直しと合意形成支援の両面での対策が急務となっています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
墨田区内では、管理組合役員のなり手不足が52.1%のマンションで実感されているという調査結果が出ています。特に、築年数の浅いマンションでは「無関心な居住者」や「賃貸率の高さ」が原因とされる一方で、昭和59年以前に竣工したマンションでは、住民の高齢化による体力的な理由から役員の担い手が不足していることが主因となっています。
このような状況下では、以下のようなリスクが顕在化しています。
- 役員不在や総会未開催による意思決定の停滞
- 修繕・改修の計画が立てられず、建物の劣化が進行
- 外部委託先（管理会社）の不在や撤退により、管理業務が放置される
- 資金繰りの悪化により、大規模修繕の見送りが発生
また、管理会社が業務を請け負わないような高経年・小規模・自主管理のマンションも見られ、これらはすでに「要支援マンション」として捉えられる段階にあると言えます。
そのような「要支援マンション」では、早急な修繕対応が求められます。中でも、建物の劣化を抑え、雨漏りなどの重大な被害を未然に防ぐためには、屋上の防水性能を維持することが不可欠です。
屋上防水工事が必要な理由
屋上防水工事は、建物の最上部に施工される防水層を更新・補修する作業です。防水層は、日常的に雨水・紫外線・温度変化の影響を受けるため、劣化が進みやすい部分です。特に、次のような兆候が見られる場合は、早急な防水工事が必要になります。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生します。
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行します。
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こします。
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下します。
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加します。
このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に行い、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。
相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。
相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。
防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
