墨田区の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
1.はじめに
近年、都市部を中心に分譲マンションの高経年化が急速に進行しています。東京都墨田区においてもその傾向は例外ではなく、築40年以上のマンションが増加し続けています。老朽化が進む中、建物の安全性や資産価値の維持が喫緊の課題となっています。
こうした状況を受け、墨田区では令和5年度に「マンション管理の適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国が定める「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（改正マンション管理適正化法）」を受けたもので、区内マンションの管理水準を底上げし、将来にわたって住み続けられる住宅環境の維持を目的としています。
本記事では、墨田区が実施した現況調査の結果に基づき、分譲マンションの実態や管理上の課題を明らかにするとともに、管理士に求められる具体的な役割や支援の方向性について整理します。マンション管理士として、どのような支援が可能であり、何が求められているのか。その現場感覚を持ち、課題解決型の支援を展開する一助となることを目指します。
2.区内分譲マンションの実態
墨田区のマンションストック状況
墨田区内には、令和4年3月末時点で合計1,130棟の分譲マンションが存在しています。そのうち、築40年以上を経過しているものは約360棟（全体の約32％）に上り、高経年化の進行が顕著です。
建物構造別に見ると、多くのマンションが鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で構成されています。階数としては5階建以下の中層マンションが過半数を占める一方、10階建以上の高層マンションも区内に点在しています。
マンションの分布を見ると、墨田区の中でも東部地域や駅周辺に集中しており、住宅密集地との調和や地域特性に配慮した管理・修繕が今後重要となってくることが読み取れます。
アンケートから見る管理組合の現状
墨田区が行った管理組合向けのアンケート調査（有効回答数223件）では、管理の実態として以下のような傾向が見られました：
- 管理者が選任されていないマンションが約10％存在
- 管理規約の未整備または旧法対応のままが20％以上
- 総会の開催が年1回以下または未実施の管理組合が10％超
これらの結果からは、形式的には組織を維持しているものの、実態としては十分に機能していない管理組合も少なくないことがわかります。特に、総会の開催頻度や管理規約の未整備は、管理不全リスクの初期兆候とも捉えられ、早期の支援介入が望まれる状況です。
墨田区では今後、こうした実態を踏まえた上で、管理水準の底上げを狙った施策の展開が求められており、マンション管理士にとっても介入余地の大きなフィールドとなることが想定されます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
墨田区のアンケート結果によれば、長期修繕計画を作成しているマンションは全体の80.6%にのぼります。一方で、作成していないマンションは15.1%存在し、特に築30年以上のマンションに限ると、30.2%が長期修繕計画を作成していないという状況が明らかになっています。
また、長期修繕計画をすでに策定しているマンションであっても、その29.6%は10年以上見直しが行われておらず、現行の実情に即していない可能性がある点も課題とされています。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、目立った不足や未設定の割合は低いものの、実態にはいくつかの問題が見受けられます。特に以下のような傾向が指摘されています。
- 小規模で築年数の長いマンションでは、長期修繕計画が未策定のままとなり、大規模修繕工事が未実施である割合が高い。
- 長期修繕計画に基づいて修繕積立金を見直す必要があるにもかかわらず、費用面の問題で実施が困難になっているケースが多い。
- 特に築30年以上の建物では、住民の高齢化による合意形成の困難さが、修繕の妨げになっている場合も少なくありません。
これらの状況から、資金計画の見直しと合意形成支援の両面での対策が急務となっています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
墨田区内では、管理組合役員のなり手不足が52.1%のマンションで実感されているという調査結果が出ています。特に、築年数の浅いマンションでは「無関心な居住者」や「賃貸率の高さ」が原因とされる一方で、昭和59年以前に竣工したマンションでは、住民の高齢化による体力的な理由から役員の担い手が不足していることが主因となっています。
このような状況下では、以下のようなリスクが顕在化しています。
- 役員不在や総会未開催による意思決定の停滞
- 修繕・改修の計画が立てられず、建物の劣化が進行
- 外部委託先（管理会社）の不在や撤退により、管理業務が放置される
- 資金繰りの悪化により、大規模修繕の見送りが発生
また、管理会社が業務を請け負わないような高経年・小規模・自主管理のマンションも見られ、これらはすでに「要支援マンション」として捉えられる段階にあると言えます。
こうした管理不全のリスクが顕在化したマンションでは、建物の劣化がすでに進行しているケースも多く、まずは外壁などの安全性を確保するための修繕対応が必要です。
下地補修工事が必要な理由
特に、外壁やコンクリート部分のひび割れや欠損は見落とされがちですが、建物の安全性や耐久性に直結する重要な問題です。下地補修工事は、こうした劣化を根本から改善し、後の修繕工事の品質を支えるために欠かせません。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が腐食します。
- タイルやコンクリートの剥落により、住民や通行人に危険を及ぼします。
- 外壁の劣化が進み、建物の寿命が短くなります。
- 下地が弱いまま塗装や防水工事を行うと、工事の効果が長持ちしません。
- 建物全体の耐震性が低下し、大きな地震時に被害が拡大する可能性があります。
適切な下地補修を行うことで、建物の安全性を向上させ、長期的なメンテナンスコストを削減することが可能になります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化を調査し、必要に応じて修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生したひび割れや欠損箇所を特定し、それぞれに適した補修方法を適用します。これにより、外壁全体の安全性を確保し、その上に施される塗装や防水層が本来の性能を発揮できる状態を維持します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも特に重要な基礎的な工程であり、補修が不十分な場合、後に行われる工事の効果が半減する恐れがあります。そのため、下地補修の精度が建物の耐久性に直結すると言えます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供しています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ補修など最適な方法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用します。 - 住民への影響を最小限に抑えます。
工事のスケジュールを適切に調整し、住民の負担を軽減します。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料によって単価が変動します。
相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案します。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況によって異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方で、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。
住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と調整し、最適な補修方法とスケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に行います。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないかをチェックします。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。
相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な補修工事を提供いたします。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
