台東区の足場工事～安全確保と工期短縮を両立する最適な施工計画とは～

1.はじめに

東京都台東区では、マンションストックの老朽化が急速に進行しています。特に昭和56年（1981年）以前に建てられた「旧耐震基準」の建物が一定数存在し、今後さらに築50年超のマンションが急増することが予測されます。台東区が令和4年度に実施した実態調査によれば、現在約1,400戸（約110棟）ある築50年超の分譲・賃貸マンションが、20年後には約26,000戸（約1,700棟）に達する見込みです。

このような背景のもと、台東区はマンションの良好な管理と維持を推進すべく、「マンション実態調査」や「管理適正化に向けた方策の検討」を行ってきました。加えて、国が進める「マンション管理適正化法」の改正や「管理計画認定制度」の運用開始もあり、区としても中長期的な施策を立案する必要性が高まっています。

この記事では、台東区の分譲マンションの実態や現状の課題を確認しながら、マンション管理士として今後果たすべき役割を整理します。地域の特性に即したアプローチを検討する上でも、本稿が現場支援の一助となることを目的としています。

2. 区内分譲マンションの実態

台東区のマンションストック状況

台東区には、令和4年度の調査時点で分譲マンションが1,861棟・53,938戸、賃貸マンションが2,622棟・33,968戸存在しています。地域別にみると、分譲・賃貸ともに浅草・中部地域に集中しており、北部地域には特に賃貸が多く立地しています。

建築時期別の傾向

マンション供給には時代ごとの経済状況が反映されています。

• 1980年代後半（バブル期）には、小規模マンションが多く供給され、棟数が増加。
• 2000年頃〜リーマンショック前には、戸数規模の大きなマンションが多く建設され、戸数が増加。
• リーマンショック以降は一時供給が停滞したが、再び増加傾向となっています。

将来的には、旧耐震基準に該当する建物が全体の約20%、分譲の約10%、賃貸の約15%が部分的または全体的な破損を抱えていることが指摘されています。

建物構造・規模の内訳

• 建物構造は「鉄筋コンクリート造（RC造）」が主流で、分譲マンションの約75%以上を占めています。
• 規模では、「15戸未満の小規模マンション」が相当数存在しており、特に賃貸では9戸/棟以下が多数を占めています。

管理組合の現状（アンケートより）

アンケート調査から、分譲マンションの管理組合に関する次のような傾向が明らかになっています。

• 管理組合が存在しないマンション：6.7%
• 管理規約が存在しないマンション：3.8%

特に1990年以前に建てられたマンションや、14戸以下の小規模マンションでは管理組合の不存在率が高く、これが今後の適正管理の障壁になると見られます。

また、管理会社に業務を委託している割合は全体の約9割と高水準ではあるものの、「築年数が古い」または「小規模」である物件では自主管理の割合も相応に存在しています。

以上のように、台東区では老朽化・小規模化・管理体制の未整備という三重苦に直面しており、早期の対応が必要とされています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの健全な維持管理を実現する上で、長期修繕計画とそれに基づく資金計画の策定は極めて重要です。台東区における実態調査からは、これらの整備状況について一定の課題が浮かび上がっています。

長期修繕計画の策定率と課題

調査によれば、長期修繕計画を作成していない管理組合は全体の6.7%にとどまります。これは東京都が示す「管理不全予防のための必須事項」において最低限求められる整備状況をおおむね満たしていると評価できます。

一方で、1970年代に建てられたマンションのうち、約1割が大規模修繕を一度も実施していないという実態も明らかとなっており、特に高経年マンションの修繕実施率には注意が必要です。

修繕積立金の運用実態

修繕積立金については、「積み立てていない」と回答したマンションは0.4%とごくわずかであるものの、修繕積立金の水準が国のガイドラインに満たないマンションが約2割存在している点が課題です。具体的には、1㎡あたりの修繕積立金額が以下の目安に達していないケースが多く見受けられました。

• 15階未満・延べ面積5,000㎡未満：目安額 165～250円/㎡
• 15階未満・延べ面積5,000～10,000㎡：目安額 140～265円/㎡
• 15階未満・延べ面積10,000㎡以上：目安額 135～220円/㎡

このような水準に達していない場合、将来的な大規模修繕の際に不足が生じ、一時金徴収や修繕内容の縮小といった問題を招く可能性があるため、専門的な助言による見直しが求められます​。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

長期修繕計画や積立金の整備状況に続き、台東区では管理不全のリスクが徐々に顕在化しつつある状況が確認されています。

管理不全の兆候と背景

台東区の調査によれば、次のような基礎的な管理機能が欠如しているマンションの割合が明らかとなっています。

• 管理組合が存在しないマンション：6.7%
• 管理規約が整備されていないマンション：3.8%
• 理事長などの管理者が不在のマンション：6.5%
• 年1回以上の総会を開催していないマンション：1.1%
• 大規模修繕工事を一度も実施していないマンション：31.6%

とくに、これらの項目を2つ以上満たさないマンションについては、将来的に「要支援マンション」として公的な支援が必要となる可能性が高いといえます。

また、戸数が5戸以下や面積25～39㎡の小規模マンションに、管理組合や規約が存在しない傾向が見られ、小規模物件ほど管理不全に陥るリスクが高まることも重要な知見です。

管理不全が及ぼす影響

管理不全は、建物の物理的劣化だけでなく、資産価値の低下や住環境の悪化を引き起こす要因となります。特に都市部における高密度住宅では、一棟が崩れることで周辺への波及的な影響も無視できません。

こうした事態に陥る前に、マンション管理士が外部専門家として管理の体制強化や制度整備のサポートを行うことが不可欠です。とくに、適切な管理者の選任や管理規約の整備を支援することで、問題の早期発見・予防が可能になります。

管理体制の整備が進んだ後は、いよいよ修繕工事の実行段階に入ります。ここで重要となるのが、安全かつ効率的に工事を進めるための足場の設置です。

足場工事が必要な理由

マンションの修繕や外壁補修を行う際には、必ず足場工事を実施する必要があります。これは、作業員が高所作業を安全かつ効率的に行うための基盤を確保するためです。足場がなければ、外壁のひび割れ修繕やタイルの張替え、防水工事などの作業を安全に実施することができません。

また、足場は単に作業のための補助設備ではなく、住民や通行人の安全を確保するための役割も果たします。例えば、足場にバリケードや暗証番号付きの扉を設置することで、不審者の侵入を防止することができます。さらに、落下防止ネットを設置することで、工事中の資材や工具の落下事故を防ぐことが可能です。

足場工事を適切に行わない場合のリスク

• 作業員の安全を確保できず、事故のリスクが増大します。
• 作業スペースが不十分になり、修繕工事の品質が低下します。
• 適切な足場を設置しなければ、作業が長引き、工期が延びてしまいます。
• 資材や工具が落下し、住民や通行人に危険を及ぼす可能性があります。
• 防犯対策が不十分になり、不審者が建物に侵入するリスクが高まります。

適切な足場工事を行うことで、工事のスムーズな進行、安全管理の徹底、そして住民の安心確保が可能になります。

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。しかし、修繕工事を適切に実施するためには、作業員が安全に作業できる環境の整備が不可欠となります。そのため、大規模修繕工事や外壁補修を行う際には、適切な足場を設置し、安全な作業空間を確保することが求められます。

足場工事とは？他の工事との違い

足場工事は、外壁修繕や屋上の防水工事などを行う際に、作業員が安全に作業を進めるために仮設構造物を設置し、解体する工事です。直接仮設工事とも呼ばれ、建物の高さや工事の内容に応じて、さまざまな種類の足場を使用します。

足場の設置は単なる補助的な作業ではなく、工事全体の安全性や効率性に直結します。例えば、足場が不安定であると作業員の安全を確保できないだけでなく、作業の進行にも支障をきたします。そのため、事前にどのような作業が行われるかを十分に打ち合わせた上で、最適な足場を設置することが重要です。

相栄建総の足場工事サービス

相栄建総は、足場工事において豊富な実績と経験を持ち、安全かつ効率的な足場の設置を提供しています。

当社の強み

• 施工性の高い足場設計
  施工現場に応じた最適な足場を設計し、作業のしやすさと安全性を両立させます。
• 安全管理の徹底
  落下防止ネットや侵入防止対策を施し、住民や通行人の安全を確保します。
• 効率的な足場の設置・解体
  工事スケジュールに合わせた迅速な対応を行い、工期を短縮します。
• コストパフォーマンスの向上
  無駄のない施工計画を策定し、コストを最適化します。

足場工事の費用

足場工事の費用は、建物の規模や工事内容に応じて異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり600円から1,000円が相場です。ただし、建物の形状や工事の複雑さによって費用が変動する場合があります。

相栄建総では、明確な費用見積もりを提示し、追加費用が発生しないよう丁寧に説明いたします。

足場工事の期間

足場工事は、修繕工事が始まる前に設置し、工事が完了次第撤去します。そのため、足場工事そのものが工期に大きく影響を与えることはほとんどありません。通常、足場の設置には数日から1週間程度の期間が必要になります。

住民の皆様が安心して過ごせるように、事前に設置スケジュールを共有し、迅速かつ安全に作業を進めます。

足場工事のよくあるトラブルと対策

足場工事では、木の伐採や駐車スペースの確保が問題となる場合があります。特に、建物に面した駐車場に足場を設置する際には、住民の車両を一時的に移動させる必要があります。その際には、別途駐車場を手配し、共通仮設費として計上いたします。

また、足場の侵入防止についても多くのご相談をいただきます。当社では、バリケードや扉の設置を行い、安全性とプライバシーを確保いたします。

まずはご相談ください

足場工事は、外壁修繕や防水工事を安全かつ効率的に進めるために不可欠な工程です。相栄建総では、豊富な経験を活かし、最適な足場設置を提供いたします。

足場工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。