台東区の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

1.はじめに

東京都台東区では、マンションストックの老朽化が急速に進行しています。特に昭和56年（1981年）以前に建てられた「旧耐震基準」の建物が一定数存在し、今後さらに築50年超のマンションが急増することが予測されます。台東区が令和4年度に実施した実態調査によれば、現在約1,400戸（約110棟）ある築50年超の分譲・賃貸マンションが、20年後には約26,000戸（約1,700棟）に達する見込みです。

このような背景のもと、台東区はマンションの良好な管理と維持を推進すべく、「マンション実態調査」や「管理適正化に向けた方策の検討」を行ってきました。加えて、国が進める「マンション管理適正化法」の改正や「管理計画認定制度」の運用開始もあり、区としても中長期的な施策を立案する必要性が高まっています。

この記事では、台東区の分譲マンションの実態や現状の課題を確認しながら、マンション管理士として今後果たすべき役割を整理します。地域の特性に即したアプローチを検討する上でも、本稿が現場支援の一助となることを目的としています。

2. 区内分譲マンションの実態

台東区のマンションストック状況

台東区には、令和4年度の調査時点で分譲マンションが1,861棟・53,938戸、賃貸マンションが2,622棟・33,968戸存在しています。地域別にみると、分譲・賃貸ともに浅草・中部地域に集中しており、北部地域には特に賃貸が多く立地しています。

建築時期別の傾向

マンション供給には時代ごとの経済状況が反映されています。

• 1980年代後半（バブル期）には、小規模マンションが多く供給され、棟数が増加。
• 2000年頃〜リーマンショック前には、戸数規模の大きなマンションが多く建設され、戸数が増加。
• リーマンショック以降は一時供給が停滞したが、再び増加傾向となっています。

将来的には、旧耐震基準に該当する建物が全体の約20%、分譲の約10%、賃貸の約15%が部分的または全体的な破損を抱えていることが指摘されています。

建物構造・規模の内訳

• 建物構造は「鉄筋コンクリート造（RC造）」が主流で、分譲マンションの約75%以上を占めています。
• 規模では、「15戸未満の小規模マンション」が相当数存在しており、特に賃貸では9戸/棟以下が多数を占めています。

管理組合の現状（アンケートより）

アンケート調査から、分譲マンションの管理組合に関する次のような傾向が明らかになっています。

• 管理組合が存在しないマンション：6.7%
• 管理規約が存在しないマンション：3.8%

特に1990年以前に建てられたマンションや、14戸以下の小規模マンションでは管理組合の不存在率が高く、これが今後の適正管理の障壁になると見られます。

また、管理会社に業務を委託している割合は全体の約9割と高水準ではあるものの、「築年数が古い」または「小規模」である物件では自主管理の割合も相応に存在しています。

以上のように、台東区では老朽化・小規模化・管理体制の未整備という三重苦に直面しており、早期の対応が必要とされています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの健全な維持管理を実現する上で、長期修繕計画とそれに基づく資金計画の策定は極めて重要です。台東区における実態調査からは、これらの整備状況について一定の課題が浮かび上がっています。

長期修繕計画の策定率と課題

調査によれば、長期修繕計画を作成していない管理組合は全体の6.7%にとどまります。これは東京都が示す「管理不全予防のための必須事項」において最低限求められる整備状況をおおむね満たしていると評価できます。

一方で、1970年代に建てられたマンションのうち、約1割が大規模修繕を一度も実施していないという実態も明らかとなっており、特に高経年マンションの修繕実施率には注意が必要です。

修繕積立金の運用実態

修繕積立金については、「積み立てていない」と回答したマンションは0.4%とごくわずかであるものの、修繕積立金の水準が国のガイドラインに満たないマンションが約2割存在している点が課題です。具体的には、1㎡あたりの修繕積立金額が以下の目安に達していないケースが多く見受けられました。

• 15階未満・延べ面積5,000㎡未満：目安額 165～250円/㎡
• 15階未満・延べ面積5,000～10,000㎡：目安額 140～265円/㎡
• 15階未満・延べ面積10,000㎡以上：目安額 135～220円/㎡

このような水準に達していない場合、将来的な大規模修繕の際に不足が生じ、一時金徴収や修繕内容の縮小といった問題を招く可能性があるため、専門的な助言による見直しが求められます​。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

長期修繕計画や積立金の整備状況に続き、台東区では管理不全のリスクが徐々に顕在化しつつある状況が確認されています。

管理不全の兆候と背景

台東区の調査によれば、次のような基礎的な管理機能が欠如しているマンションの割合が明らかとなっています。

• 管理組合が存在しないマンション：6.7%
• 管理規約が整備されていないマンション：3.8%
• 理事長などの管理者が不在のマンション：6.5%
• 年1回以上の総会を開催していないマンション：1.1%
• 大規模修繕工事を一度も実施していないマンション：31.6%

とくに、これらの項目を2つ以上満たさないマンションについては、将来的に「要支援マンション」として公的な支援が必要となる可能性が高いといえます。

また、戸数が5戸以下や面積25～39㎡の小規模マンションに、管理組合や規約が存在しない傾向が見られ、小規模物件ほど管理不全に陥るリスクが高まることも重要な知見です。

管理不全が及ぼす影響

管理不全は、建物の物理的劣化だけでなく、資産価値の低下や住環境の悪化を引き起こす要因となります。特に都市部における高密度住宅では、一棟が崩れることで周辺への波及的な影響も無視できません。

こうした事態に陥る前に、マンション管理士が外部専門家として管理の体制強化や制度整備のサポートを行うことが不可欠です。とくに、適切な管理者の選任や管理規約の整備を支援することで、問題の早期発見・予防が可能になります。

そのうえで、建物の価値と機能を長期的に維持するためには、管理体制の整備だけでなく、設備面における定期的な点検と適切な工事も極めて重要です。

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相栄建総では、耐久性の高い設備工事を提供しています。

設備工事の重要性

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。特に、給排水設備や電気設備などのインフラは、日常生活に直結するため、機能低下が住民の生活の質に大きな影響を与えます。設備の老朽化によって発生するトラブルを防ぐためには、適切な設備工事を実施し、安定した住環境を維持することが重要です。

設備工事とは？他の工事との違い

設備工事とは、給排水設備や電気設備の老朽化に伴う更新や改修を行う工事です。具体的には、給水管の交換やポンプ設備の更新、電気配線の改修などが含まれます。築年数が経過した建物では、設備の劣化により、水漏れや断線、電圧低下といった問題が発生しやすくなります。

他の修繕工事と異なり、設備工事は住民の生活に直接影響を与えるため、計画的な更新が求められます。適切なタイミングで工事を行うことで、住民の負担を最小限に抑えながら、安全で快適な住環境を維持することが可能です。

設備工事の目的

設備工事の主な目的は以下の通りです。

• 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
• 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
• 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
• 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。

設備工事の周期と期間

設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。

• 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
• 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
• 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
• 30年：設備全体の全面更新

築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。

設備工事のよくあるトラブルと対策

水圧低下や赤水の発生

老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。

対策：

• 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
• 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施

電気設備のトラブル

電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。

対策：

• 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
• ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上

設備工事における相栄建総の強み

相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。

また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。

保証・アフターサポート

相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。

また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。

まずはご相談ください

設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。

相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。