台東区の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
1.はじめに
東京都台東区では、マンションストックの老朽化が急速に進行しています。特に昭和56年（1981年）以前に建てられた「旧耐震基準」の建物が一定数存在し、今後さらに築50年超のマンションが急増することが予測されます。台東区が令和4年度に実施した実態調査によれば、現在約1,400戸（約110棟）ある築50年超の分譲・賃貸マンションが、20年後には約26,000戸（約1,700棟）に達する見込みです。
このような背景のもと、台東区はマンションの良好な管理と維持を推進すべく、「マンション実態調査」や「管理適正化に向けた方策の検討」を行ってきました。加えて、国が進める「マンション管理適正化法」の改正や「管理計画認定制度」の運用開始もあり、区としても中長期的な施策を立案する必要性が高まっています。
この記事では、台東区の分譲マンションの実態や現状の課題を確認しながら、マンション管理士として今後果たすべき役割を整理します。地域の特性に即したアプローチを検討する上でも、本稿が現場支援の一助となることを目的としています。
2. 区内分譲マンションの実態
台東区のマンションストック状況
台東区には、令和4年度の調査時点で分譲マンションが1,861棟・53,938戸、賃貸マンションが2,622棟・33,968戸存在しています。地域別にみると、分譲・賃貸ともに浅草・中部地域に集中しており、北部地域には特に賃貸が多く立地しています。
建築時期別の傾向
マンション供給には時代ごとの経済状況が反映されています。
- 1980年代後半（バブル期）には、小規模マンションが多く供給され、棟数が増加。
- 2000年頃〜リーマンショック前には、戸数規模の大きなマンションが多く建設され、戸数が増加。
- リーマンショック以降は一時供給が停滞したが、再び増加傾向となっています。
将来的には、旧耐震基準に該当する建物が全体の約20%、分譲の約10%、賃貸の約15%が部分的または全体的な破損を抱えていることが指摘されています。
建物構造・規模の内訳
- 建物構造は「鉄筋コンクリート造（RC造）」が主流で、分譲マンションの約75%以上を占めています。
- 規模では、「15戸未満の小規模マンション」が相当数存在しており、特に賃貸では9戸/棟以下が多数を占めています。
管理組合の現状（アンケートより）
アンケート調査から、分譲マンションの管理組合に関する次のような傾向が明らかになっています。
- 管理組合が存在しないマンション：6.7%
- 管理規約が存在しないマンション：3.8%
特に1990年以前に建てられたマンションや、14戸以下の小規模マンションでは管理組合の不存在率が高く、これが今後の適正管理の障壁になると見られます。
また、管理会社に業務を委託している割合は全体の約9割と高水準ではあるものの、「築年数が古い」または「小規模」である物件では自主管理の割合も相応に存在しています。
以上のように、台東区では老朽化・小規模化・管理体制の未整備という三重苦に直面しており、早期の対応が必要とされています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの健全な維持管理を実現する上で、長期修繕計画とそれに基づく資金計画の策定は極めて重要です。台東区における実態調査からは、これらの整備状況について一定の課題が浮かび上がっています。
長期修繕計画の策定率と課題
調査によれば、長期修繕計画を作成していない管理組合は全体の6.7%にとどまります。これは東京都が示す「管理不全予防のための必須事項」において最低限求められる整備状況をおおむね満たしていると評価できます。
一方で、1970年代に建てられたマンションのうち、約1割が大規模修繕を一度も実施していないという実態も明らかとなっており、特に高経年マンションの修繕実施率には注意が必要です。
修繕積立金の運用実態
修繕積立金については、「積み立てていない」と回答したマンションは0.4%とごくわずかであるものの、修繕積立金の水準が国のガイドラインに満たないマンションが約2割存在している点が課題です。具体的には、1㎡あたりの修繕積立金額が以下の目安に達していないケースが多く見受けられました。
- 15階未満・延べ面積5,000㎡未満：目安額 165～250円/㎡
- 15階未満・延べ面積5,000～10,000㎡：目安額 140～265円/㎡
- 15階未満・延べ面積10,000㎡以上：目安額 135～220円/㎡
このような水準に達していない場合、将来的な大規模修繕の際に不足が生じ、一時金徴収や修繕内容の縮小といった問題を招く可能性があるため、専門的な助言による見直しが求められます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や積立金の整備状況に続き、台東区では管理不全のリスクが徐々に顕在化しつつある状況が確認されています。
管理不全の兆候と背景
台東区の調査によれば、次のような基礎的な管理機能が欠如しているマンションの割合が明らかとなっています。
- 管理組合が存在しないマンション：6.7%
- 管理規約が整備されていないマンション：3.8%
- 理事長などの管理者が不在のマンション：6.5%
- 年1回以上の総会を開催していないマンション：1.1%
- 大規模修繕工事を一度も実施していないマンション：31.6%
とくに、これらの項目を2つ以上満たさないマンションについては、将来的に「要支援マンション」として公的な支援が必要となる可能性が高いといえます。
また、戸数が5戸以下や面積25～39㎡の小規模マンションに、管理組合や規約が存在しない傾向が見られ、小規模物件ほど管理不全に陥るリスクが高まることも重要な知見です。
管理不全が及ぼす影響
管理不全は、建物の物理的劣化だけでなく、資産価値の低下や住環境の悪化を引き起こす要因となります。特に都市部における高密度住宅では、一棟が崩れることで周辺への波及的な影響も無視できません。
こうした事態に陥る前に、マンション管理士が外部専門家として管理の体制強化や制度整備のサポートを行うことが不可欠です。とくに、適切な管理者の選任や管理規約の整備を支援することで、問題の早期発見・予防が可能になります。
このように、管理体制を整備し適切な予防策を講じたうえで、次に必要となるのは建物の劣化部分を見極めた上での物理的な補修作業です。その中でも、最初に実施すべき重要な工程が「下地補修工事」です。
下地補修工事が必要な理由
下地補修工事は、外壁やコンクリート部分に発生したひび割れや欠損を修復し、建物全体の健全性を保つための基礎的な工程です。経年劣化や気象条件の影響を受けやすい部分だけに、初期段階での補修がその後の工事の効果や耐久性を大きく左右します。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が腐食します。
- タイルやコンクリートの剥落により、住民や通行人に危険を及ぼします。
- 外壁の劣化が進み、建物の寿命が短くなります。
- 下地が弱いまま塗装や防水工事を行うと、工事の効果が長持ちしません。
- 建物全体の耐震性が低下し、大きな地震時に被害が拡大する可能性があります。
適切な下地補修を行うことで、建物の安全性を向上させ、長期的なメンテナンスコストを削減することが可能になります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化を調査し、必要に応じて修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生したひび割れや欠損箇所を特定し、それぞれに適した補修方法を適用します。これにより、外壁全体の安全性を確保し、その上に施される塗装や防水層が本来の性能を発揮できる状態を維持します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも特に重要な基礎的な工程であり、補修が不十分な場合、後に行われる工事の効果が半減する恐れがあります。そのため、下地補修の精度が建物の耐久性に直結すると言えます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供しています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ補修など最適な方法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用します。 - 住民への影響を最小限に抑えます。
工事のスケジュールを適切に調整し、住民の負担を軽減します。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料によって単価が変動します。
相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案します。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況によって異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方で、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。
住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と調整し、最適な補修方法とスケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に行います。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないかをチェックします。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。
相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な補修工事を提供いたします。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
