台東区のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

1.はじめに

東京都台東区では、マンションストックの老朽化が急速に進行しています。特に昭和56年（1981年）以前に建てられた「旧耐震基準」の建物が一定数存在し、今後さらに築50年超のマンションが急増することが予測されます。台東区が令和4年度に実施した実態調査によれば、現在約1,400戸（約110棟）ある築50年超の分譲・賃貸マンションが、20年後には約26,000戸（約1,700棟）に達する見込みです。

このような背景のもと、台東区はマンションの良好な管理と維持を推進すべく、「マンション実態調査」や「管理適正化に向けた方策の検討」を行ってきました。加えて、国が進める「マンション管理適正化法」の改正や「管理計画認定制度」の運用開始もあり、区としても中長期的な施策を立案する必要性が高まっています。

この記事では、台東区の分譲マンションの実態や現状の課題を確認しながら、マンション管理士として今後果たすべき役割を整理します。地域の特性に即したアプローチを検討する上でも、本稿が現場支援の一助となることを目的としています。

2. 区内分譲マンションの実態

台東区のマンションストック状況

台東区には、令和4年度の調査時点で分譲マンションが1,861棟・53,938戸、賃貸マンションが2,622棟・33,968戸存在しています。地域別にみると、分譲・賃貸ともに浅草・中部地域に集中しており、北部地域には特に賃貸が多く立地しています。

建築時期別の傾向

マンション供給には時代ごとの経済状況が反映されています。

• 1980年代後半（バブル期）には、小規模マンションが多く供給され、棟数が増加。
• 2000年頃〜リーマンショック前には、戸数規模の大きなマンションが多く建設され、戸数が増加。
• リーマンショック以降は一時供給が停滞したが、再び増加傾向となっています。

将来的には、旧耐震基準に該当する建物が全体の約20%、分譲の約10%、賃貸の約15%が部分的または全体的な破損を抱えていることが指摘されています。

建物構造・規模の内訳

• 建物構造は「鉄筋コンクリート造（RC造）」が主流で、分譲マンションの約75%以上を占めています。
• 規模では、「15戸未満の小規模マンション」が相当数存在しており、特に賃貸では9戸/棟以下が多数を占めています。

管理組合の現状（アンケートより）

アンケート調査から、分譲マンションの管理組合に関する次のような傾向が明らかになっています。

• 管理組合が存在しないマンション：6.7%
• 管理規約が存在しないマンション：3.8%

特に1990年以前に建てられたマンションや、14戸以下の小規模マンションでは管理組合の不存在率が高く、これが今後の適正管理の障壁になると見られます。

また、管理会社に業務を委託している割合は全体の約9割と高水準ではあるものの、「築年数が古い」または「小規模」である物件では自主管理の割合も相応に存在しています。

以上のように、台東区では老朽化・小規模化・管理体制の未整備という三重苦に直面しており、早期の対応が必要とされています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの健全な維持管理を実現する上で、長期修繕計画とそれに基づく資金計画の策定は極めて重要です。台東区における実態調査からは、これらの整備状況について一定の課題が浮かび上がっています。

長期修繕計画の策定率と課題

調査によれば、長期修繕計画を作成していない管理組合は全体の6.7%にとどまります。これは東京都が示す「管理不全予防のための必須事項」において最低限求められる整備状況をおおむね満たしていると評価できます。

一方で、1970年代に建てられたマンションのうち、約1割が大規模修繕を一度も実施していないという実態も明らかとなっており、特に高経年マンションの修繕実施率には注意が必要です。

修繕積立金の運用実態

修繕積立金については、「積み立てていない」と回答したマンションは0.4%とごくわずかであるものの、修繕積立金の水準が国のガイドラインに満たないマンションが約2割存在している点が課題です。具体的には、1㎡あたりの修繕積立金額が以下の目安に達していないケースが多く見受けられました。

• 15階未満・延べ面積5,000㎡未満：目安額 165～250円/㎡
• 15階未満・延べ面積5,000～10,000㎡：目安額 140～265円/㎡
• 15階未満・延べ面積10,000㎡以上：目安額 135～220円/㎡

このような水準に達していない場合、将来的な大規模修繕の際に不足が生じ、一時金徴収や修繕内容の縮小といった問題を招く可能性があるため、専門的な助言による見直しが求められます​。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

長期修繕計画や積立金の整備状況に続き、台東区では管理不全のリスクが徐々に顕在化しつつある状況が確認されています。

管理不全の兆候と背景

台東区の調査によれば、次のような基礎的な管理機能が欠如しているマンションの割合が明らかとなっています。

• 管理組合が存在しないマンション：6.7%
• 管理規約が整備されていないマンション：3.8%
• 理事長などの管理者が不在のマンション：6.5%
• 年1回以上の総会を開催していないマンション：1.1%
• 大規模修繕工事を一度も実施していないマンション：31.6%

とくに、これらの項目を2つ以上満たさないマンションについては、将来的に「要支援マンション」として公的な支援が必要となる可能性が高いといえます。

また、戸数が5戸以下や面積25～39㎡の小規模マンションに、管理組合や規約が存在しない傾向が見られ、小規模物件ほど管理不全に陥るリスクが高まることも重要な知見です。

管理不全が及ぼす影響

管理不全は、建物の物理的劣化だけでなく、資産価値の低下や住環境の悪化を引き起こす要因となります。特に都市部における高密度住宅では、一棟が崩れることで周辺への波及的な影響も無視できません。

こうした事態に陥る前に、マンション管理士が外部専門家として管理の体制強化や制度整備のサポートを行うことが不可欠です。とくに、適切な管理者の選任や管理規約の整備を支援することで、問題の早期発見・予防が可能になります。

また、管理不全のリスクを軽減するためには、建物の維持管理を担う施工会社との連携も重要です。特に共用部の美観や衛生環境を維持することは、住民の満足度や資産価値の維持にも直結します。

相栄建総のタイル洗浄工事サービス

相栄建総では、耐久性の高いタイル洗浄工事を提供しています。

タイル洗浄工事の重要性

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。共用部も例外ではなく、日常的に多くの人が利用するため、劣化が進行しやすい箇所のひとつです。特に、建物の美観を損なう汚れや劣化が蓄積すると、資産価値の低下にもつながるため、適切な清掃と維持管理が求められます。

建物の外壁や床に使用されるタイルも、雨風や排気ガス、カビの影響を受け、時間とともに汚れが蓄積します。この汚れは、見た目の問題だけでなく、タイルの劣化を促進し、建物全体の耐久性にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を実施し、美観と耐久性を維持することが重要です。

タイル洗浄工事とは？他の工事との違い

タイル洗浄工事とは、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて取り除く作業です。特に、「酸洗い」と呼ばれる方法では、塩酸を薄めた薬品を使用し、タイル表面の黒ずみやカビ、白華（エフロレッセンス）を効果的に除去します。

通常の清掃とは異なり、タイル洗浄工事では専用の薬品を使用するため、汚れの種類に応じた適切な処理が可能です。また、建物の高層部分や手の届かない箇所の汚れも徹底的に除去できるため、美観の回復に大きな効果をもたらします。

タイル洗浄工事が必要なケースや理由

タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受け、時間とともに黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下のような症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。

• 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビが原因で、タイル表面に黒い汚れが付着します。
• 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生します。
• カビや藻の付着：湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させます。

これらの汚れを放置すると、建物の外観が損なわれるだけでなく、タイルの接着力が低下し、剥離やひび割れの原因となる可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を行うことで、建物の美観と耐久性を維持することが重要です。

タイル洗浄工事の目的

タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。

• 美観の回復：建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値の維持につなげます。
• タイルの耐久性向上：汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぎます。
• 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、建物の清潔さを維持します。

これらの目的を達成することで、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供できます。

タイル洗浄工事の費用

タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄作業が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。

相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。

タイル洗浄工事の大まかな流れ

タイル洗浄工事は、以下の手順で行われます。

• 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修します。
• 薬品塗布：汚れの種類に応じた専用の薬品を塗布します。
• 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを除去します。
• 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させて仕上げます。

適切な洗浄を行うことで、タイル本来の美しさを回復させ、建物全体の印象を向上させます。

保証・保険制度（アフターサポート）

相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するため、定期的なメンテナンスの相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つためのお手伝いをいたします。

まずはご相談ください

タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。特に、酸洗いによる施工は、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しています。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。