座間市の外壁塗装工事で住まいの寿命を延ばす 美観と耐久性を高める施工方法
はじめに
座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在しており、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字から、座間市では築古物件の割合が非常に高く、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。
国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しです。座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がるとされています。
このような状況下、老朽化の進行に加え、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全といった複数の課題が同時に発生しており、マンション管理の適正化が急務となっています。そこで、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と連携しながら、管理不全リスクの低減と資産価値の維持向上に取り組む方針です。
本記事では、座間市におけるマンションの現状や管理組合の課題を整理するとともに、現場で活動するマンション管理士がどのように支援や介入を行うべきかを考察します。これにより、地域における適正管理の担い手としての実践的なヒントを提供することを目指します。
2. 市内分譲マンションの実態
座間市のマンションストック状況
座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、供給ペースは落ち着き、近年は年2〜3棟程度の新築供給にとどまっています。2023年時点での状況は以下の通りです。
- マンション総数：278棟／13,462戸
- 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
- 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
- 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）
地域別に見ると、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く集中しており、次いで「相武台地区」（40棟）や、主要駅周辺および東部の「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」に単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外にも点在しているのが特徴です。
また、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが比較的多い一方、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっていることが見受けられます。
アンケートから見る管理組合の現状
座間市では、今後、アンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針です。これまでの傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されます。
- 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
- 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
- 管理規約が未整備、または長期間改訂されていないケース
- 修繕積立金不足や資金計画の不備
特に、築30年以上のマンションでは「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘されています。住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行に伴い、組合役員のなり手不足が深刻な問題となっている状況です。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在していると指摘されています。特に、築30年以上のマンションが全体の6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定であることが、大規模修繕の遅延や資産価値低下を招く要因となりかねません。
国の基準に基づき、座間市は「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、築年数が進んだマンションでは早急な対応が求められています。実際、策定済みの計画でも「20年未満」や「25年未満」にとどまるケースや、改訂・見直しが行われず放置されている事例が報告され、現状の物価上昇や資材費高騰に対応できるよう、計画内容のアップデートが急務です。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と密接に関連する課題として、修繕積立金の不足が挙げられます。市内では、積立金の水準が国のガイドラインを下回る管理組合が散見され、適正な資金計画が整備されていないケースが多く見受けられます。
主な課題は以下の通りです。
- 積立金額の見直しが行われず、低水準が維持されている
- 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不十分
- 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない
特に、築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れを余儀なくされるリスクが高まっています。座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、こうした資金計画上の問題に対して、組合の現状診断とともに、積立水準の改善策を提案する役割を担います。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが存在すると想定されます。特に、築30年を超える団地型や郊外部のマンションにおいて、その兆候が顕著です。
座間市は、以下の状態の組合を要支援マンションとして重点的に支援する方針です。
- 総会や理事会が長期間開催されていない
- 管理者（理事長）が不在、または形骸化している
- 管理規約や使用細則が未整備・未更新である
- 長期修繕計画未策定、または積立金不足のまま放置されている
このような状態が続くと、管理不全が深刻化し、最終的には地方自治体からの勧告や助言といった法定手続きに発展する恐れがあります。座間市は、アンケート調査やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、現場において「外部支援者」として、組合再建の支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められます。
また、これらの管理上の課題に対応するため、定期的な大規模修繕工事の実施が不可欠です。特に、外壁補修や防水工事など、建物全体の耐久性を維持するための作業では、安全管理が最も重要な要素となります。
外壁塗装工事が必要な理由
次に、建物の外観および耐久性を保つために外壁塗装工事の必要性について見ていきます。外壁塗装工事は、建物の外壁に新たな塗膜を形成し、雨風や紫外線、気温変化といった外的要因から建物を守る重要な工事です。外壁の塗膜が劣化すると、ひび割れや剥がれが進行し、防水機能が低下するため、早期のメンテナンスが求められます。
外壁塗装工事を行わない場合のリスク
- 塗膜の劣化により外壁のひび割れや剥がれが進行する
- 防水性能の低下により、雨水が内部に浸入し構造材が損傷する
- 外観の美観が損なわれ、建物の資産価値が低下する
- 断熱性能が低下し、冷暖房効率が悪化する
- 防カビ・防藻機能の低下により、壁面にカビや藻が発生する
これらのリスクを回避するためには、適切な時期に外壁塗装工事を実施し、塗膜の機能を維持することが不可欠です。
外壁塗装工事とは？他の工事との違い
外壁塗装工事とは、外壁表面に新しい塗膜を形成して建物を保護する工事です。塗膜は防水、防汚、遮熱、防カビといった機能を有し、外壁材そのものを雨風や紫外線から守る重要な役割を果たします。また、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防止し、建物の耐久性を向上させる効果も期待できます。
相栄建総の外壁塗装工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な外壁塗装工事を提供し、美観と耐久性の両立を実現しています。豊富な技術と経験により、長期にわたる保護効果を発揮します。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料の採用
シリコン塗料、フッ素塗料、光触媒塗料など、目的に応じた塗料を厳選して使用します。 - 施工前の綿密な調査
外壁の劣化状況を事前に診断し、最適な施工方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人による丁寧な施工で、均一で美しい塗膜を実現します。 - 環境に配慮した工法
低VOC塗料など、環境負荷を抑えた施工方法を採用します。
外壁塗装工事の費用
外壁塗装工事の費用は、使用する塗料の種類や施工面積によって異なります。例えば、シリコン塗料の場合、1平方メートルあたり約1,800円～2,400円が相場ですが、建物の状態や施工条件により変動します。相栄建総では、事前調査を徹底し、適正な価格で高品質な施工を提供いたします。
外壁塗装工事の期間
工事期間は建物の規模や塗装面積に依存しますが、通常は2週間～1ヶ月程度が目安です。住民への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールは事前に十分な調整を行い、計画的に進めます。
外壁塗装工事の周期と回数
外壁塗装工事は、一般的に10～15年ごとに実施することが推奨されています。塗膜の劣化が進む前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を長期間にわたり維持できます。
外壁塗装工事の流れ
- 施工前の養生
塗装しない部分を十分に保護し、塗料の飛散や付着を防ぎます。 - 下塗り
シーラーやプライマーを塗布し、上塗りの塗料の密着性を向上させます。 - 中塗り・上塗り
塗膜の厚みと均一性を確保し、外壁全体を美しく仕上げます。 - 最終確認と仕上げ
塗装後の状態を点検し、品質を確認した上で引き渡します。
アフターサポート
相栄建総では、外壁塗装工事完了後も5年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれやその他不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。また、定期点検を実施し、必要に応じたメンテナンスの提案を通じて、長期的に建物の美観と耐久性を維持できるようサポートします。
まとめ
外壁塗装工事は、建物の寿命を延ばし、美観を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を実施することで、外壁の防水性が向上し、建物全体の耐久性を確保することができます。相栄建総は、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な外壁塗装工事を提供しています。ご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
