座間市の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

はじめに

座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が深刻な課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在し、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。この数字は、座間市における築古物件の割合の高さと、今後の老朽化の進行を如実に示しています。

また、国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しであり、座間市も例外ではありません。20年後には、築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がると予測されています。

こうした状況を背景に、老朽化の進行に加え、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全といった複数の課題が同時に発生しています。そこで、マンション管理の適正化が喫緊の課題となり、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、2020年改正の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、市内マンションの適正管理を推進するための指針として位置づけられています。

本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合の課題を整理するとともに、現場で活動するマンション管理士がどのように支援や介入を行うべきかについて考察します。地域における適正管理の担い手として、実践的なヒントをご提供することを目的としています。

2. 市内分譲マンションの実態

座間市のマンションストック状況

座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、新築供給は年2〜3棟程度に落ち着いています。2023年時点での主な状況は以下の通りです。

• マンション総数：278棟／13,462戸
• 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
• 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
• 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）

地域別に見ると、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く集中し、次いで「相武台地区」（40棟）、さらに「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」など主要駅周辺や東部地区に単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外にも点在しています。また、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

今後、座間市はアンケートや現地調査を通じて管理組合の実態を把握する方針です。これまでの傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されます。

• 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
• 年1回以上の総会が開催されていない組合の存在
• 管理規約が未整備、または長期間改訂されていないケース
• 修繕積立金不足や資金計画の不備

特に、築30年以上のマンションでは、「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘されており、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行に伴い、組合役員のなり手不足が慢性的な問題となっています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在していると指摘されています。築30年以上のマンションが6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定のまま放置されることが、今後の大規模修繕の遅延や資産価値低下につながる恐れがあります。

このため、座間市は国の基準に基づき、「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、特に築年数が進んだマンションについては迅速な対応が求められています。なお、策定済みの計画でも「20年未満」や「25年未満」に留まるケースが多く、改訂や見直しがなされず、計画上の修繕スケジュールや費用見積りが現状の物価上昇や資材費高騰に対応できていない問題もあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連するのが、修繕積立金の不足です。座間市内では、積立金の水準が国のガイドラインを下回る管理組合が散見され、適正な資金計画が整っていないという課題があります。

主な問題点は以下の通りです。

• 積立金額の見直しが行われず、低水準で維持されている
• 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不足している
• 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が困難になっている

特に、築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金不足となり、一時金徴収や借入れを余儀なくされるリスクが高まっています。座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用して、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、現状診断を踏まえた上で、積立水準の改善策を提案する重要な役割を担います。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞および管理不在の組合の現状

座間市内では、管理組合の運営が停滞し、機能不全に陥っているマンションが存在することが懸念されています。特に、築30年を超える団地型や郊外のマンションにおいて、その兆候が顕著です。

このため、座間市は次のような組合を「要支援マンション」として重点的に支援する方針です。

• 総会や理事会が長期間開催されていない
• 管理者（理事長）が不在、または形骸化している
• 管理規約や使用細則が未整備または更新されていない
• 長期修繕計画が未策定、または積立金不足の状態が続いている

これらの問題が放置されると、管理不全が進行し、最終的には地方自治体からの勧告・助言などの法定手続きに発展するリスクがあります。今後、座間市はアンケート調査やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める計画です。管理士は、外部支援者として組合の再建支援や管理不全予防のアドバイスを実施し、地域課題の解決に向けた積極的な早期関与が求められます。

共通仮設工事が必要な理由

マンションの修繕や改修工事を円滑に進めるためには、共通仮設工事が欠かせません。いかに優れた修繕計画があっても、工事を実施するための作業環境が整っていなければ、工事そのものが滞り、施工品質や安全性に悪影響を及ぼします。特に、築年数の経過したマンションの修繕では、共通仮設工事が工事全体の品質と安全性を確保する鍵となります。

共通仮設工事を適切に行わない場合のリスク

• 工事現場の管理が不十分となり、作業効率が低下する
• 仮設フェンスや安全対策が不十分で、住民や作業員の安全確保が困難になる
• 必要な電気や水道の確保が遅れ、作業に支障をきたす
• 騒音、粉じん、車両の出入りによって近隣住民への影響が大きくなる
• 法令違反のリスクが高まり、工事中断やトラブルにつながる

このように、共通仮設工事が適切に実施されなければ、工事全体の進行が遅れるだけでなく、住民の日常生活にも大きな影響を与える恐れがあります。したがって、安全かつ効率的な修繕工事を実現するためには、事前の共通仮設工事の計画と実施が極めて重要です。

共通仮設工事とは

共通仮設工事とは、建物の修繕や新築工事を円滑に進めるために、現場の環境を整備する工事です。工事そのものの内容ではなく、工事を実施するために必要な設備や基盤を整える役割を果たします。

共通仮設工事に含まれる主な内容

• 現場事務所の設置
  • 施工管理者が打ち合わせや書類作成を行う拠点の設置
  • 工事進行状況の記録と関係者間の情報共有の促進
• 仮設電気・水道の整備
  • 作業に必要な電力および水道設備の仮設工事
  • 夜間作業や緊急時の対応のための設備確保
• 安全対策のための設備
  • 仮設フェンスの設置や転落防止措置
  • 足場の設置や作業員の安全確保のための設備整備
• 環境対策
  • 防音シートの設置による騒音対策
  • 仮設トイレの設置と工事車両の動線計画

共通仮設工事は、工事期間中のみ設置され、工事完了後に撤去される仮設設備ですが、工事全体の成功にとって極めて重要な役割を果たします。

相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、工事の安全性と作業効率を最大限に高めるため、計画的かつ高品質な共通仮設工事を提供しています。これにより、修繕工事全体の円滑な進行と安全性の向上を実現しています。

サービスの特長

• 徹底した事前調査
  現場ごとの条件を詳細に調査し、最適な仮設設備を計画
• 安全管理の強化
  住民や作業員の安全を最優先に考えた施工を実施
• 環境への配慮
  近隣住民への影響を最小限に抑える対策を徹底
• 効率的な工事進行
  無駄のない計画立案により、工期短縮とコスト最適化を実現

提供する具体的なサービス

相栄建総では、以下の共通仮設工事を通じて、現場環境の整備を行っています。

現場事務所の設置

施工管理者が効率的に業務を遂行できるよう、打ち合わせや書類作成のための専用スペースを設置します。また、住民や関係者との連携を円滑に行える環境を整えます。

仮設電気・水道の整備

工事に必要な電源設備および給排水設備を設置し、さらに緊急時に備えたバックアップ電源も確保します。これにより、作業中のトラブルを未然に防ぎます。

安全対策設備の設置

仮設フェンスや転落防止設備、足場などを適切に設置することで、作業員および住民の安全を確保します。また、防音シートの設置により、工事による騒音の影響も最小限に抑えます。

環境対策

仮設トイレの設置や定期的な清掃、さらに工事車両の動線を適切に計画することで、近隣住民への影響を軽減します。

費用と工事期間

共通仮設工事の費用と工事期間は、工事規模や現場の状況により異なります。以下は一般的な目安です。

なお、詳細な費用については現場調査後にお見積もりを提出いたします。

まずはご相談ください

共通仮設工事は、工事の安全性と効率を大幅に向上させるための重要なプロセスです。相栄建総では、現場の状況に応じた最適な仮設設備をご提案し、安全でスムーズな工事進行をサポートいたします。共通仮設工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。