座間市の外壁診断～老朽化マンションの現状と修繕の必要性を解説～

はじめに

座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在しており、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字からも、座間市では築古物件の割合が非常に高く、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。

国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しです。座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がるとされています。

こうした中、老朽化の進行だけでなく、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全といった課題も複合的に発生しており、マンション管理の適正化は喫緊の課題となっています。

このような背景から、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、2020年に改正された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、市内マンションの適正管理を進めるための指針として位置づけられています。

座間市は、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と整合を図りつつ、急速なマンション高経年化に備え、管理不全リスクの低減や資産価値の維持向上に取り組む方針です。ここでは、マンションの現状や管理組合の課題を整理し、現場で活動するマンション管理士がどのように支援や介入を行うべきか、地域における適正管理の担い手としての実践的なヒントを提供します。

2. 市内分譲マンションの実態

座間市のマンションストック状況

座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後は供給ペースが落ち着き、近年は年2〜3棟程度の新築供給にとどまっています。2023年時点での状況は次の通りです。

• マンション総数：278棟／13,462戸
• 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
• 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
• 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）

地域別に見ると、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く集中しており、次いで「相武台地区」、「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」など、主要駅周辺や東部地区に多くの単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは、駅からやや離れた郊外部にも点在しています。

また、建築時期別に見ると、1983年以前に建設された団地型マンションが比較的多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

座間市は今後、アンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針ですが、これまでの一般的な傾向や市内の特性から、以下のような課題が予測されます。

• 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
• 年1回以上の総会が未開催となっている組合の存在
• 管理規約が未整備、もしくは長期間改訂されていないケース
• 修繕積立金不足や資金計画の不備

特に、築30年以上のマンションでは、「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘されており、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行に伴い、組合役員のなり手不足が慢性化している現状があります。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在していることが指摘されています。特に、築30年以上のマンションが6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定のまま放置されていることが、今後の大規模修繕の遅延や資産価値低下の要因となりかねません。

このような状況を背景に、座間市は国の基準に準じて、「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、特に築年数が進んだマンションについては早急な対応が必要とされています。現状、策定済みの計画でも「20年未満」や「25年未満」にとどまるケースが多く、改訂や見直しが行われず、計画上の修繕スケジュールや費用見積りが現状の物価上昇や資材費高騰に対応できていない問題もあるため、内容のアップデートが急務です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関わるのが、修繕積立金の不足です。座間市内でも、積立金の水準が国のガイドラインを下回る管理組合が散見され、適正な資金計画の不備が課題となっています。

主な課題は次のとおりです。

• 積立金額の見直しが行われないまま低水準で維持されている
• 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが行われていない
• 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない組合がある

特に、築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れを余儀なくされるリスクが高まっています。

座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、こうした資金計画上の問題に対し、現状診断を行った上で積立水準の改善策を示す役割が求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが存在することが懸念されています。特に、築30年を超える団地型や郊外部のマンションでは、その兆候が顕著です。こうした運営の停滞は、さらなる管理不全に発展する恐れがあるため、早期の対応が不可欠です。

座間市は、以下のような組合を「要支援マンション」として重点的に支援する方針を掲げています。

• 総会や理事会が長期間開催されていない
• 管理者（理事長）が不在、または形骸化している
• 管理規約や使用細則が未整備・未更新
• 長期修繕計画が未策定、または積立金不足のまま放置

このような状態が長期間続くと、管理不全が進行し、最終的には地方自治体からの勧告や助言といった法定手続きに発展する恐れがあります。座間市は、アンケート調査の実施やマンション管理士等の専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、外部支援者として組合の再建支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められ、積極的な早期関与が地域課題の解決の鍵となるでしょう。

相栄建総のサービスで資産価値を守る

これらの課題に直面する中、マンションの資産価値と安全性を維持するためには、専門的な診断と計画的な修繕が不可欠です。相栄建総は、マンションの外壁診断・防水層診断を通じて、建物の現状を正確に把握し、適切な修繕計画を立案するサービスを提供しています。

サービスの特長

• 詳細な劣化診断
  外壁や防水層の状態を専門的に調査し、劣化度を数値化して報告します。
• 住民や管理会社への分かりやすい説明
  診断結果を報告書として提出し、修繕の必要性や優先度を明確にします。
• 適切な修繕計画の策定
  予算やスケジュールを考慮し、最適な修繕プランを提案します。
• 信頼できる技術と実績
  熟練の職人が施工を担当し、高品質な修繕を実現します。

提供するサービス内容

相栄建総では、以下の診断および修繕工事を実施しています。

外壁診断

• ひび割れやタイルの浮き・剥落の調査
• コンクリート内部の劣化点検
• 高所作業による細部の確認

防水層診断

• 屋上・バルコニーの防水層の劣化調査
• 目視点検および散水試験による雨漏り診断
• 防水層の耐久性評価と最適な補修提案

給排水設備診断

• 配管の老朽化や詰まりのチェック
• 漏水や水圧の低下の確認
• 必要に応じた改修計画の策定

エレベーター・共用部の修繕

• エレベーターの老朽化状況の診断
• 階段・手すり・エントランスの劣化調査
• 照明のLED化や防犯カメラ設置の提案

費用と工事期間の目安

診断および修繕工事の費用や期間は、マンションの規模や劣化状況により異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

修繕積立金や補助金の活用により、費用負担を軽減することも可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、スムーズな工事進行のため、以下のプロセスで大規模修繕を行います。

1. 現地調査・診断
   建物の劣化状況を詳細に調査し、問題点を特定します。
2. 診断結果の報告・修繕計画の提案
   診断結果を基に、必要な修繕工事の内容や優先度を明確に説明します。
3. 住民説明会の開催
   住民に対して工事の目的やスケジュールを分かりやすく説明します。
4. 施工開始
   外壁補修、防水工事、設備改修など、計画に基づいて修繕工事を実施します。
5. 工事完了・アフターサポート
   工事完了後の点検と、長期的なメンテナンスのアドバイスを提供します。

よくある質問

診断だけでも依頼できますか？

はい、外壁診断や防水層診断は無料で実施しております。修繕が必要かどうか判断するためにも、お気軽にご相談ください。

工事中の住民への影響はありますか？

工事に伴い足場の設置や騒音が発生することがありますが、事前の周知や住民説明会を通じ、影響を最小限に抑えるよう努めています。

修繕費用が高額にならないか心配です。

ご予算に応じた修繕計画を提案し、修繕積立金や補助金の活用方法についても詳しくご案内いたします。

まずは無料診断をご利用ください

座間市のマンションは、築年数の経過とともに建物の老朽化が進行しています。安全で快適な住環境を維持するためには、早期の診断と適切な修繕計画が不可欠です。相栄建総では、無料の外壁診断・防水層診断を実施しており、現状の把握と修繕の必要性の判断に役立ちます。修繕の必要性を見極めたい方や、今後の計画を立てたい方は、ぜひご相談ください。

お問い合わせはこちら

マンションの資産価値を守るためには、早めの対策が重要です。無料診断やお見積もりのご相談は、お気軽にお問い合わせください。