座間市の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
はじめに
座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在しており、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字から、座間市では築古物件の割合が非常に高く、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。
国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しです。座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がるとされています。
このような状況下、老朽化の進行に加えて、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全など、複数の課題が同時に発生しており、マンション管理の適正化が急務となっています。そのため、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と連携しながら、管理不全リスクの低減や資産価値の維持向上を目指しています。
本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合が抱える課題を整理し、現場で活動するマンション管理士がどのように支援・介入すべきかについて考察します。マンション管理士が地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
座間市のマンションストック状況
座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、供給ペースは落ち着き、近年は年2〜3棟程度の新築供給にとどまっています。2023年時点での状況は以下の通りです。
- マンション総数：278棟／13,462戸
- 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
- 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
- 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）
地域別に見ると、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く集中しており、次いで「相武台地区」（40棟）や主要駅周辺、東部の「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」に単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは、駅からやや離れた郊外にも点在しています。
また、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが比較的多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。
アンケートから見る管理組合の現状
座間市では、今後、アンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針ですが、これまでの傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されています。
- 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
- 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
- 管理規約が未整備、または長期間改訂されていないケース
- 修繕積立金不足や資金計画の不備
特に、築30年以上のマンションでは「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘され、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行に伴い、組合役員のなり手不足が深刻な問題となっています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在していると指摘されています。特に、築30年以上のマンションが全体の6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定であることが、大規模修繕の遅延や資産価値低下を招く要因となりかねません。
国の基準に基づき、座間市は「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、築年数が進んだマンションでは早急な対応が求められています。実際、策定済みの計画でも「20年未満」や「25年未満」に留まるケース、あるいは改訂や見直しが行われず放置されている事例が報告されており、現状の物価上昇や資材費高騰に対応するための内容アップデートが急務です。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と密接に関連する課題として、修繕積立金の不足が挙げられます。市内では、積立金の水準が国のガイドラインを下回る管理組合が散見され、適正な資金計画が整備されていないケースが多く見受けられます。
主な課題は以下の通りです。
- 積立金額の見直しが行われず、低水準が維持されている
- 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不十分
- 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない
特に、築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れを余儀なくされるリスクが高まっています。座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、こうした資金計画上の問題に対して、組合の現状診断とともに、積立水準の改善策を提案する役割を担います。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが存在すると想定されます。特に、築30年を超える団地型や郊外部のマンションで、その兆候が顕著です。
座間市は、以下の状態の組合を要支援マンションとして重点的に支援する方針です。
- 総会や理事会が長期間開催されていない
- 管理者（理事長）が不在、または形骸化している
- 管理規約や使用細則が未整備・未更新である
- 長期修繕計画未策定、または積立金不足のまま放置されている
このような状態が続くと、管理不全が深刻化し、最終的には地方自治体からの勧告や助言といった法定手続きに発展する恐れがあります。座間市は、アンケート調査の実施やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、現場において「外部支援者」として、組合再建の支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められます。
さらに、これらの管理上の課題に対応するためには、定期的な大規模修繕工事の実施が不可欠です。特に、外壁補修や防水工事など、建物の資産価値を維持するための作業においては、安全管理が最も重要な要素となります。
屋上防水工事が必要な理由
これまでのマンション管理の課題や大規模修繕工事の必要性に加え、建物自体の耐久性を保つためには、屋上防水工事が極めて重要です。屋上は、雨水・紫外線・温度変化などの厳しい環境下にさらされ、特に防水層の劣化が進みやすい箇所です。早急な防水対策が求められる理由は以下の通りです。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生する
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行する
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こす
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下する
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加する
これらのリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に実施し、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層には、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水などさまざまな工法があり、各工法は建物の構造や状態に応じて最適なものが選定されます。これらの工法は、塗装や防水工事と並行して実施されることが多く、建物内部を守るための重要な補強工事として位置付けられています。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な防水工法を提案し、高品質な施工を提供しています。豊富な経験と高度な技術により、長期間にわたる防水性能の維持を実現します。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンスや点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。相栄建総では、住民の皆様にご不便をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを実施することで、建物全体の耐久性を維持できます。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、最適な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりを確認し、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。適切な施工を実施することで、雨漏りや建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を維持できます。相栄建総では、高い技術力と豊富な経験を活かし、最適な防水工事を提供しております。防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
