座間市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

はじめに

座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在しており、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字から、築古物件の割合が非常に高く、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。

国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しです。座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がるとされています。

さらに、老朽化の進行だけでなく、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全といった複合的な課題も表面化しており、マンション管理の適正化は喫緊の課題となっています。これを受け、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と整合させながら、管理不全リスクの低減や資産価値の維持向上に取り組む方針です。

本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合の課題を整理したうえで、現場で活動するマンション管理士がどのように支援や介入を行うべきかについて考察します。地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。

2. 市内分譲マンションの実態

座間市のマンションストック状況

座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増し、その後供給ペースは落ち着いています。2023年時点では以下の通りです。

• マンション総数：278棟／13,462戸
• 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
• 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
• 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）

地域別では、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く、次いで「相武台地区」（40棟）や「さがみ野地区」、「ひばりが丘地区」など、主要駅周辺や東部地区に多くの単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外部にも点在しています。

また、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが比較的多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

座間市では今後、アンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針ですが、これまでの傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されています。

• 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
• 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
• 管理規約の未整備または長期間改訂されていないケース
• 修繕積立金不足や資金計画の不備

特に築30年以上のマンションでは、「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘され、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行により、組合役員のなり手不足が慢性化しています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在しています。特に、築30年以上のマンションが6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定であることが、大規模修繕の遅延や資産価値の低下につながる恐れがあります。

市は国の基準に準じて、「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、築年数が進んだマンションに対しては早急な対応が必要です。既に策定している組合でも、計画期間が「20年未満」や「25年未満」に留まっているケースが多く、改訂や見直しが行われずに放置される事例も見受けられます。また、物価上昇や資材費高騰に対応できない修繕スケジュールや費用見積りの問題も深刻です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連するのが、修繕積立金の不足です。市内では、積立金の水準が国のガイドラインを下回っている管理組合が散見され、適正な資金計画が求められています。主な課題は以下の通りです。

• 積立金額の見直しが行われず、低水準で維持されている
• 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不十分
• 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない

特に築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時に資金が不足し、一時金徴収や借入れに頼らざるを得ないリスクが高まっています。座間市は、今後「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を促していく方針です。マンション管理士は、現状診断とともに積立水準の改善策を提案する役割が求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

座間市内では、管理組合の運営が停滞、または機能不全に陥っているマンションが存在すると想定されます。特に、築30年を超える団地型や郊外部のマンションでは、その兆候が顕著です。

市は、次のような組合を「要支援マンション」として重点的に支援する方針を掲げています。

• 総会や理事会が長期間開催されていない
• 管理者（理事長）が不在または形式的な状態
• 管理規約や使用細則が未整備または長期間更新されていない
• 長期修繕計画未策定、または積立金不足のまま放置

このような状態が続くと、管理不全が法定手続き（地方自治体の勧告・助言等）に発展する恐れがあります。座間市は、アンケート調査やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、現場で「外部支援者」として組合の再建支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められます。

5. 設備工事サービスと相栄建総の取り組み

これまで、マンション管理の適正化や長期修繕計画の重要性について説明してきましたが、老朽化対策の具体策として、設備工事の役割は非常に大きいです。特に、給排水設備や電気設備の更新は、住民の生活の安全性と快適性に直結します。ここからは、相栄建総が提供する耐久性の高い設備工事サービスについて詳しくご紹介します。

設備工事の重要性

老朽化した設備はトラブル発生のリスクを高め、住民の日常生活に影響を及ぼす可能性があります。定期的な点検と計画的な修繕により、給排水設備や電気設備などのインフラの劣化を未然に防ぐことが重要です。

設備工事とは？他の工事との違い

設備工事とは、給排水設備や電気設備の老朽化に伴う更新・改修工事を指します。具体的には、給水管の交換、ポンプ設備の更新、電気配線の改修などが含まれ、住民の生活に直接影響を与えるため、他の修繕工事とは異なる計画性と迅速な対応が求められます。

設備工事の目的

設備工事の主な目的は以下の通りです。

• 給排水設備の劣化防止： 配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
• 電気設備の安全性向上： 老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
• 住民の生活環境の向上： 水圧や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
• 資産価値の維持： 適切な設備管理により、マンション全体の価値を保ちます。

設備工事の周期と期間

設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態により異なります。一般的な目安は以下の通りです。

• 5年： 給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
• 15年： 給水管の部分更新・電気配線の点検
• 20～25年： 給排水管の大規模改修・電気設備の更新
• 30年： 設備全体の全面更新

築30年以上の建物では、設備の老朽化が顕著なため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が不可欠です。

設備工事のよくあるトラブルと対策

水圧低下や赤水の発生

老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が起こることがあります。配管内部の錆や劣化が進行すると、健康被害や設備故障の原因となります。

対策：

• 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見する
• 必要に応じた部分的な更新や全体的な給水管更新工事を計画的に実施する

電気設備のトラブル

老朽化した電気配線は、停電や漏電のリスクを高め、マンション全体の電圧低下を引き起こす恐れがあります。これにより、エレベーターや共用設備の稼働にも支障が出る可能性があります。

対策：

• 定期的な電気設備の点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新する
• ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上させる

設備工事における相栄建総の強み

相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事実施まで一貫して対応しています。特に、給排水設備や電気設備の更新においては最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを実現。また、工事中の住民への影響を最小限に抑えるため、丁寧な工事計画とスケジュール調整を行い、安心していただける環境を提供しています。

保証・アフターサポート

設備工事完了後も、相栄建総では2年間の保証を提供。施工後に万が一不具合が発生した場合でも、迅速に対応し、長期にわたり設備の安全性を維持します。また、定期点検を実施し、設備状態の確認と必要なメンテナンスの提案を行うことで、安心してご利用いただける体制を整えています。

6. まずはご相談ください

設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するための重要な取り組みです。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の日常生活に直接的な影響を及ぼす可能性があります。相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工でお客様の大切な建物を守るお手伝いをしております。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。