座間市の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
はじめに
座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在しており、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字から、座間市では築古物件の割合が非常に高く、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。
国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しです。座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がるとされています。
このような状況下、老朽化の進行に加えて、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全など、複数の課題が同時に発生しており、マンション管理の適正化が急務となっています。そのため、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年に改正された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、市内マンションの適正管理を推進するための指針として、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と連携しながら、管理不全リスクの低減や資産価値の維持向上を目指しています。
本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合の課題を整理するとともに、現場で活動するマンション管理士がどのように支援・介入すべきかについて考察します。マンション管理士が地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
座間市のマンションストック状況
座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、供給ペースは落ち着き、近年は年2〜3棟程度の新築供給にとどまっています。2023年時点での状況は以下の通りです。
- マンション総数：278棟／13,462戸
- 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
- 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
- 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）
また、地域別に見ると、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く集中しており、次いで「相武台地区」（40棟）や、主要駅周辺および東部の「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」に単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外にも点在しているのが特徴です。
さらに、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが比較的多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。
アンケートから見る管理組合の現状
座間市では、今後、アンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針ですが、これまでの一般的な傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されています。
- 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
- 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
- 管理規約が未整備、または長期間改訂されていないケース
- 修繕積立金不足や資金計画の不備
特に、築30年以上のマンションでは「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘され、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行に伴い、組合役員のなり手不足が深刻な問題となっています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在していると指摘されています。特に、築30年以上のマンションが全体の6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定であることが、大規模修繕の遅延や資産価値低下を招く要因となりかねません。
国の基準に基づき、座間市は「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、築年数が進んだマンションでは早急な対応が求められています。実際、策定済みの計画でも「20年未満」や「25年未満」に留まるケースや、改訂・見直しが行われずに放置されている事例が報告され、現状の物価上昇や資材費高騰に対応するための内容アップデートが急務となっています。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と密接に関連する課題として、修繕積立金の不足が挙げられます。市内では、積立金の水準が国のガイドラインを下回る管理組合が散見され、適正な資金計画が整備されていないケースが多く見受けられます。
主な課題は以下の通りです。
- 積立金額の見直しが行われず、低水準が維持されている
- 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不十分
- 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない
特に、築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れを余儀なくされるリスクが高まっています。座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、こうした資金計画上の問題に対して、組合の現状診断とともに、積立水準の改善策を提案する役割を担います。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが存在すると想定されます。特に、築30年を超える団地型や郊外部のマンションで、その兆候が顕著です。
座間市は、以下の状態の組合を要支援マンションとして重点的に支援する方針です。
- 総会や理事会が長期間開催されていない
- 管理者（理事長）が不在、または形骸化している
- 管理規約や使用細則が未整備・未更新である
- 長期修繕計画未策定、または積立金不足のまま放置されている
このような状態が続くと、管理不全が深刻化し、最終的には地方自治体からの勧告や助言といった法定手続きに発展する恐れがあります。座間市は、アンケート調査の実施やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、現場において「外部支援者」として、組合再建の支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められます。
また、これらの管理課題に対応するためには、定期的な大規模修繕工事の実施が不可欠です。特に、外壁補修や防水工事など、マンションの資産価値を維持するための作業においては、安全管理が最も重要な要素となります。
下地補修工事が必要な理由
上記の管理や修繕に関する課題に加え、建物自体の外壁やコンクリートは、経年劣化や気象条件の影響を受け、徐々にひび割れや欠損が発生します。これらの劣化を放置すると、建物全体の安全性や耐久性に深刻な影響を及ぼす可能性があるため、適切な下地補修工事が必要となります。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が腐食する
- タイルやコンクリートの剥落により、住民や通行人に危険が及ぶ
- 外壁の劣化が進行し、建物の寿命が短くなる
- 下地が弱いまま塗装や防水工事を行うと、工事の効果が持続しない
- 建物全体の耐震性が低下し、大きな地震時に被害が拡大する可能性がある
適切な下地補修を行うことで、建物の安全性を向上させ、長期的なメンテナンスコストの削減が可能となります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化状態を調査し、ひび割れや欠損箇所に対して適切な修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生した問題箇所を特定し、各々に最適な補修方法（樹脂注入、モルタル補修、ひび割れ補修など）を適用することで、外壁全体の安全性を維持し、その上に施される塗装や防水層の性能を確保します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも基礎的かつ重要な工程であり、下地補修の精度が建物の耐久性に直結するため、非常に高い精度と適切な施工管理が求められます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供することで、建物の耐久性と安全性の維持に努めています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入、モルタル補修、ひび割れ補修など、最適な手法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用し、施工管理を徹底します。 - 住民への影響を最小限に抑える
工事スケジュールを適切に調整し、住民の負担軽減に努めます。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料により単価が変動します。相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案いたします。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況により異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。住民への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を詳細に特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と連携し、最適な補修方法と施工スケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に実施します。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないか最終チェックを行います。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を実施することで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることが可能となります。相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かして高品質な補修工事を提供しております。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
