逗子市の外壁塗装工事で住まいの寿命を延ばす 美観と耐久性を高める施工方法
はじめに
逗子市では、分譲マンションの老朽化が深刻な社会課題となりつつあります。令和5年（2023年）時点で、市内には約137棟・5,466戸の分譲マンションが存在しており、そのうち約60％が築30年以上の高経年マンションです。今後10年で、さらに築年数が進んだマンションが増加し、「築40年以上」が約40％を占めることが予測されています。
マンションの高経年化は、建物の老朽化や耐震性の低下に加え、管理組合の運営不全や区分所有者の高齢化といった複合的な課題をもたらします。適切な修繕や管理が行われない場合、住環境の悪化や資産価値の下落を招き、市全体の景観・防災面にも悪影響を及ぼす恐れがあります。
こうした背景を受け、逗子市は2024年度（令和6年度）に「逗子市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、国の「マンション管理適正化法」の改正に基づき、市域内の分譲マンションにおける管理水準の向上と、住民の安心・安全な暮らしの実現を目的としています。
本記事では、逗子市における分譲マンションの現状や課題、そして管理士が果たすべき役割について解説します。現場で活動するマンション管理士が、逗子市の取り組みに即した適切な支援を行うための実践的な指針を提供します。
2. 市内分譲マンションの実態
逗子市のマンションストック状況
逗子市内の分譲マンションは、主に駅周辺の市街地や、海岸線に沿ったエリアに立地しており、その多くが中小規模の単棟型マンションです。2023年度の調査によると、市内のマンションの分布状況は以下の通りです。
- 総棟数：137棟
- 総戸数：5,466戸
- 築30年以上のマンション：83棟（約60.6％）
- 築40年以上のマンション：54棟（約39.4％）
また、地域別に見ると「逗子1丁目」「逗子5丁目」「桜山8丁目」など、駅周辺の住宅地に多くのマンションが集中しています。一方で、郊外や沿岸部にも一定数のマンションが分布しており、エリアによっては交通利便性や防災面で課題を抱える物件も散見されます。
建物構造としては、5階建て以下の低層マンションが約40％を占め、その多くが鉄筋コンクリート造（RC造）で建設されています。また、1970年代から1980年代に建設された団地型マンションも一定数存在しており、こうした物件は耐震補強や大規模修繕が喫緊の課題となっています。
アンケートから見る管理組合の現状
逗子市では、2023年度にマンション管理適正化推進計画を策定する段階で、個別の管理組合アンケートは未実施の状況です。そのため、詳細なデータは示されていないものの、市は「全国的な傾向」や「市内の高経年マンションの状況」を踏まえ、以下のような実態が推測されるとしています。
- 役員のなり手不足や理事会の運営停滞
- 長期間、総会や理事会が未開催となっている組合の存在
- 管理規約の未整備や、実態に即した改定が行われていないケース
特に、高経年マンションでは、組合役員の高齢化が進んでおり、管理不全リスクの高い「要支援マンション」の増加が懸念されています。
今後、逗子市はアンケートや現地調査を通じて、より詳細な管理実態の把握を進める予定です。マンション管理士としては、こうした背景を踏まえ、今後の支援活動に向けて「潜在的な管理不全リスク」を意識したアプローチが重要となります。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
逗子市のマンション管理適正化推進計画によると、市内の高経年マンションにおいて長期修繕計画が未策定、あるいは30年未満の短期的な計画にとどまっているケースが多数存在するとされています。
逗子市は国のガイドラインに準拠し、30年以上の長期修繕計画の策定を推奨していますが、築40年以上のマンションが約4割を占める現状から見ても、計画未策定・未更新の物件が一定数存在することは確実です。
高経年マンションの多くは、建物や設備の老朽化が進行しており、適切な時期に大規模修繕や設備更新を行わない場合、居住者の安全性や建物の資産価値に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、逗子市は今後、「管理計画認定制度」を通じて、長期修繕計画の策定率向上に取り組む方針を明示しています。マンション管理士としては、こうした方針に合わせ、現状分析から策定支援、改訂提案まで、各組合に寄り添ったアドバイスが求められます。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と密接に関連するのが、修繕積立金の不足問題です。逗子市内では、国の標準的な積立額に達していない組合が多く、今後予定されている大規模修繕に向けた資金準備が十分ではないケースが散見されています。
主な課題は以下のとおりです。
- 古い修繕計画を基に設定された低水準の積立額が継続されている
- 物価上昇や資材費高騰を反映しないまま放置された積立額
- 役員不足や合意形成の困難さから、積立金の見直しが進まない組合がある
このままでは、一時金徴収や借入金への依存といった、組合員への大きな負担を伴う対応を強いられる事態も懸念されます。
マンション管理士としては、長期修繕計画の策定支援に加え、修繕積立金の現状診断と適正水準への見直し提案、組合員への丁寧な説明支援など、資金面での包括的なアドバイザリー業務が求められています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
逗子市は、築年数が進んだマンションにおいて、管理組合の運営停滞や管理不全リスクが高まっている状況を指摘しています。特に、1970年代から1980年代に建設された団地型マンションや中小規模のマンションで、その傾向が強まっています。
管理不全リスクが高い組合の特徴としては、以下が挙げられます。
- 理事会や総会が長期間開催されていない
- 理事長・理事のなり手が不足している
- 管理規約の未整備・未改定
- 長期修繕計画の未策定や積立金不足
このような管理組合は、市が定義する「要支援マンション」として、重点的な支援の対象となります。
逗子市は、今後、管理不全の兆候が見られるマンションを早期に把握し、必要に応じて管理士などの専門家を派遣する仕組みを構築する予定です。
こうした管理不全リスクを放置すると、建物のメンテナンスも後回しとなり、外壁の劣化など物理的な問題が深刻化する恐れがあります。特に、外壁のひび割れや剥がれなどは、建物の資産価値を低下させる大きな要因です。そのため、次に紹介する外壁塗装工事などの適切な対応が、老朽化防止と資産保全の鍵となります。
外壁塗装工事が必要な理由
外壁塗装工事は、建物の外壁に新たな塗膜を形成し、自然環境から建物を守るための重要な工事です。外壁は日々、雨風・紫外線・気温変化などの外的要因にさらされており、時間の経過とともに劣化が進行します。
外壁塗装工事を行わない場合のリスク
- 塗膜の劣化による外壁のひび割れや剥がれが進行します。
- 防水性能の低下により、雨水が浸入し内部構造が損傷します。
- 外観の美観が損なわれ、建物の資産価値が低下します。
- 建物の断熱性能が低下し、冷暖房の効率が悪化します。
- 塗膜の防カビ・防藻機能が低下し、壁面にカビや藻が発生します。
これらのリスクを回避するために、適切な時期に外壁塗装工事を行い、塗膜の機能を維持することが不可欠です。
外壁塗装工事とは？他の工事との違い
外壁塗装工事とは、外壁表面に新しい塗膜を形成し、建物を保護する工事です。塗膜の機能として、防水・防汚・遮熱・防カビなどの効果が期待されます。
塗装工事は、外壁の見た目を美しくするだけでなく、外壁材自体を雨風や紫外線から守る重要な役割を果たします。特に、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防ぐ効果があるため、建物の耐久性を向上させることができます。
相栄建総の外壁塗装工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な塗装工事を提供し、美観と耐久性の両立を実現します。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
シリコン塗料・フッ素塗料・光触媒塗料など、目的に応じた塗料を選定します。 - 施工前の綿密な調査
事前に外壁の劣化状況を診断し、適切な施工方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧な施工を行い、均一で美しい塗膜を形成します。 - 環境に配慮した塗装工事
低VOC塗料の使用など、環境負荷の少ない工法を採用します。
外壁塗装工事の費用
外壁塗装工事の費用は、塗料の種類や施工面積によって異なります。シリコン塗料の場合、1平方メートルあたり約1,800円～2,400円が相場ですが、建物の状態や施工条件によって変動します。
相栄建総では、事前の調査を徹底し、適正価格で高品質な施工を提供します。
外壁塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によって異なりますが、通常2週間～1ヶ月程度が目安です。住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
外壁塗装工事の周期と回数
外壁塗装工事は、一般的に10～15年ごとに実施することが推奨されています。塗膜の劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を維持することが可能です。
外壁塗装工事の流れ
- 施工前の養生
塗装しない部分をしっかりと保護し、塗料の付着を防ぎます。 - 下塗り
シーラーやプライマーを塗布し、塗料の密着性を向上させます。 - 中塗り・上塗り
塗膜の厚みを確保し、均一で美しい仕上がりを実現します。 - 最終確認と仕上げ
塗装後のチェックを行い、仕上がりを確認します。
アフターサポート
相栄建総では、外壁塗装工事完了後も、5年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、施工後の定期点検を実施し、建物の状態を継続的に確認します。必要に応じたメンテナンスの提案を行い、長期的に建物の美観と耐久性を維持できるようサポートいたします。
まとめ
外壁塗装工事は、建物の寿命を延ばし、美観を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、外壁の防水性を向上させ、建物全体の耐久性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な外壁塗装工事を提供しています。ご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
