逗子市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

逗子市では、分譲マンションの老朽化が深刻な社会課題となりつつあります。令和5年（2023年）時点で、市内には約137棟・5,466戸の分譲マンションが存在しており、そのうち約60％が築30年以上の高経年マンションです。今後10年で、さらに築年数が進んだマンションが増加し、「築40年以上」が約40％を占めることが予測されています。

マンションの高経年化は、建物の老朽化や耐震性の低下に加え、管理組合の運営不全や区分所有者の高齢化といった複合的な課題をもたらします。適切な修繕や管理が行われない場合、住環境の悪化や資産価値の下落を招き、市全体の景観・防災面にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

こうした背景を受け、逗子市は2024年度（令和6年度）に「逗子市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、国の「マンション管理適正化法」の改正に基づき、市域内の分譲マンションにおける管理水準の向上と、住民の安心・安全な暮らしの実現を目的としています。

本記事では、逗子市における分譲マンションの現状や課題、そして管理士が果たすべき役割について解説します。現場で活動するマンション管理士が、逗子市の取り組みに即した適切な支援を行うための実践的な指針を提供します。

2. 市内分譲マンションの実態

逗子市のマンションストック状況

逗子市内の分譲マンションは、主に駅周辺の市街地や、海岸線に沿ったエリアに立地しており、その多くが中小規模の単棟型マンションです。2023年度の調査によると、市内のマンションの分布状況は以下の通りです。

• 総棟数：137棟
• 総戸数：5,466戸
• 築30年以上のマンション：83棟（約60.6％）
• 築40年以上のマンション：54棟（約39.4％）

また、地域別に見ると「逗子1丁目」「逗子5丁目」「桜山8丁目」など、駅周辺の住宅地に多くのマンションが集中しています。一方で、郊外や沿岸部にも一定数のマンションが分布しており、エリアによっては交通利便性や防災面で課題を抱える物件も散見されます。

建物構造としては、5階建て以下の低層マンションが約40％を占め、その多くが鉄筋コンクリート造（RC造）で建設されています。また、1970年代から1980年代に建設された団地型マンションも一定数存在しており、こうした物件は耐震補強や大規模修繕が喫緊の課題となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

逗子市では、2023年度にマンション管理適正化推進計画を策定する段階で、個別の管理組合アンケートは未実施の状況です。そのため、詳細なデータは示されていないものの、市は「全国的な傾向」や「市内の高経年マンションの状況」を踏まえ、以下のような実態が推測されるとしています。

• 役員のなり手不足や理事会の運営停滞
• 長期間、総会や理事会が未開催となっている組合の存在
• 管理規約の未整備や、実態に即した改定が行われていないケース

特に、高経年マンションでは、組合役員の高齢化が進んでおり、管理不全リスクの高い「要支援マンション」の増加が懸念されています。

今後、逗子市はアンケートや現地調査を通じて、より詳細な管理実態の把握を進める予定です。マンション管理士としては、こうした背景を踏まえ、今後の支援活動に向けて「潜在的な管理不全リスク」を意識したアプローチが重要となります。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

逗子市のマンション管理適正化推進計画によると、市内の高経年マンションにおいて長期修繕計画が未策定、あるいは30年未満の短期的な計画にとどまっているケースが多数存在するとされています。

逗子市は国のガイドラインに準拠し、30年以上の長期修繕計画の策定を推奨していますが、築40年以上のマンションが約4割を占める現状から見ても、計画未策定・未更新の物件が一定数存在することは確実です。

高経年マンションの多くは、建物や設備の老朽化が進行しており、適切な時期に大規模修繕や設備更新を行わない場合、居住者の安全性や建物の資産価値に重大な影響を及ぼす可能性があります。

また、逗子市は今後、「管理計画認定制度」を通じて、長期修繕計画の策定率向上に取り組む方針を明示しています。マンション管理士としては、こうした方針に合わせ、現状分析から策定支援、改訂提案まで、各組合に寄り添ったアドバイスが求められます。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連するのが、修繕積立金の不足問題です。逗子市内では、国の標準的な積立額に達していない組合が多く、今後予定されている大規模修繕に向けた資金準備が十分ではないケースが散見されています。

主な課題は以下のとおりです。

• 古い修繕計画を基に設定された低水準の積立額が継続されている
• 物価上昇や資材費高騰を反映しないまま放置された積立額
• 役員不足や合意形成の困難さから、積立金の見直しが進まない組合がある

このままでは、一時金徴収や借入金への依存といった、組合員への大きな負担を伴う対応を強いられる事態も懸念されます。

マンション管理士としては、長期修繕計画の策定支援に加え、修繕積立金の現状診断と適正水準への見直し提案、組合員への丁寧な説明支援など、資金面での包括的なアドバイザリー業務が求められています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

逗子市は、築年数が進んだマンションにおいて、管理組合の運営停滞や管理不全リスクが高まっている状況を指摘しています。特に、1970年代から1980年代に建設された団地型マンションや中小規模のマンションで、その傾向が強まっています。

管理不全リスクが高い組合の特徴としては、以下が挙げられます。

• 理事会や総会が長期間開催されていない
• 理事長・理事のなり手が不足している
• 管理規約の未整備・未改定
• 長期修繕計画の未策定や積立金不足

このような管理組合は、市が定義する「要支援マンション」として、重点的な支援の対象となります。
逗子市は、今後、管理不全の兆候が見られるマンションを早期に把握し、必要に応じて管理士などの専門家を派遣する仕組みを構築する予定です。

このような管理不全の問題を放置すれば、建物の老朽化は加速し、住民の生活環境や資産価値にも深刻な影響を及ぼします。次に、老朽化したマンションが直面する具体的なリスクと、それに対する「大規模修繕工事」の重要性について見ていきましょう。

老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜

築40年以上のマンションが増加している小田原市では、適切な修繕を行わないと、建物の安全性や資産価値の低下につながるリスクが高まります。特に以下の点が課題となります。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、小田原市のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！