板橋区のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

東京都板橋区では、多くの分譲マンションが重要な居住形態として定着していますが、同時に建物の高経年化が進展しています。 昭和56年以前に建設された、いわゆる旧耐震基準のマンションも少なくなく、計画的な維持管理や修繕、さらには将来的な建替えなども視野に入れた対策が急務となっています。

このような状況を受け、国や自治体はマンション管理の適正化を重要課題と位置づけ、様々な施策を打ち出しています。板橋区においても、「板橋区マンション管理適正化指針」 を定め、管理組合による主体的な管理運営の促進、管理不全の未然防止、そして良質な住環境の確保を目指しています。

しかし、区内のマンションは、その規模、形態、管理方式において多様性が増しており、従来の画一的な管理手法だけでは対応が難しくなってきている実情もあります。

この記事では、板橋区における分譲マンションの管理実態と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。

区内分譲マンションの実態

板橋区のマンションストック状況

板橋区内には、マンション条例の届出対象となる分譲マンションが 1,771棟 (約82,000戸) 存在すると推計されています。

これらのマンションストックには、以下のような特徴が見られます。

• 戸数規模: 10戸未満 (949棟、28.7%)、10～29戸 (1,048棟、31.7%) を合わせると、30戸未満の小・中規模マンションが全体の約6割を占めています。

• 階数: 3階以下の低層マンションが約3割 (989棟、29.9%) を占める一方、10階以上の高層マンションも13.1% (434棟) 存在し、中層の建物が多い傾向にあります。

• 建築時期: 1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多くストックされています。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションも相当数存在します。一方で、2000年代以降にもコンスタントに供給が続いています。

• 建物構造: 一般的な鉄筋コンクリート造の分譲マンションに加え、現地調査では「小規模集合住宅タイプ」「庭先アパートタイプ」「用途複合（ゲタバキマンション）タイプ」「長屋（テラスハウス）タイプ」など、多様な形態の区分所有建物が確認されています。これらの中には、マンションとしての管理実態が標準的でないものも含まれます。

このように、板橋区のマンションは、規模、階数、築年数、形態において非常に多様であることがわかります。

アンケートから見る管理組合の現状と課題

区が実施した実態調査（アンケート）からは、管理組合運営の現状と課題の一端がうかがえます。

管理規約の整備状況や総会の開催状況について、特に小規模なマンションや築年数の古いマンションにおいて、管理組合が存在しない、あるいは管理者が選任されていないケースも散見されます。

また、管理組合役員のなり手不足や高齢化も課題として挙げられています。特に1970年以前築のマンションでは、役員の高齢化率が高く、役員辞退者が出るケースも見られます。役員の選任方法としては、輪番制が多く採用されていますが、特に1990年代以降にその傾向が強まっています。

アンケートからは、以下のような具体的な課題が浮かび上がっています。

• 旧耐震基準マンションの耐震性への不安: 1980年以前築のマンションでは、耐震性への不安を感じている割合が高い。
• 図書（設計図書・検査済証など）の保管不備: 特に古いマンションで、重要な図書が保管されていないケースが多い。
• 管理費・修繕積立金設定の根拠の曖昧さ: 長期修繕計画に基づかずに積立金が設定されている場合がある。
• 小規模マンション等での管理体制の脆弱さ: 管理組合の未設立、管理者の不在など。
• 多様なマンションタイプへの対応: 標準的な管理手法が適用しにくいマンションへの対応。

これらの実態を踏まえ、マンション管理士には、個々のマンションの状況に応じた、きめ細やかなサポートが求められています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、それを裏付ける安定した資金計画が不可欠です。しかし、板橋区内のマンションにおいては、これらに課題を抱えるケースが見られます。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画は、将来必要となる大規模修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめたもので、マンション管理の根幹をなすものです。

板橋区の調査によれば、築年数が新しいマンションほど策定率は高まる傾向にあります。

• 1971年～1980年築: 作成済み 55.9%、未作成 26.3%
• 1991年～2000年築: 作成済み 81.0%
• 2001年～2010年築: 作成済み 85.7%
• 2011年以降築: 作成済み 86.5%

しかし、全体として見ると、特に1980年以前に建築されたマンションでは、約4割が未作成または不明という状況であり、計画的な修繕への備えが十分でない可能性があります。

また、マンションの規模別に見ると、10戸～29戸の中規模マンションにおいては、長期修繕計画の作成率が約6割に留まっており、小規模・中規模マンションにおける計画策定の推進が課題となっています。

計画が策定されていても、定期的な見直しが行われていないケースも散見されます。建物の劣化状況や技術の進歩、社会情勢の変化などを踏まえ、計画を定期的に見直し、実効性を高めていくことが重要です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕に必要な費用を計画的に積み立てる修繕積立金です。

調査からは、修繕積立金の額の算定根拠に課題がある状況がうかがえます。特に1971年～1980年築のマンションでは、長期修繕計画に基づいて積立金額を定めているのは35.5%に過ぎず、「管理費の一定割合」「分譲時のまま」「特に根拠なし」といった回答も少なくありません。

これは、将来的な修繕費用の不足を招くリスクをはらんでいます。長期修繕計画に基づいた、適切な積立金額の設定が急務です。

また、築年数が新しいマンション（2011年以降築）では、現時点での修繕積立金の㎡あたり平均額が他の年代に比べて最も低いというデータもあります。将来の大規模修繕に備え、段階的な積立金の増額なども視野に入れた、長期的な資金計画の検討が必要です。

マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画の重要性を改めて説明し、計画策定・見直しのサポートや、計画に基づいた適切な修繕積立金の設定・見直しを提案していくことが求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

計画的な修繕や資金計画の課題は、マンションの管理不全リスクに直結します。板橋区内においても、管理組合の活動が停滞したり、管理者不在の状態に陥ったりするケースが懸念されています。

活動停滞、管理不在組合の現状

特に、10戸未満の小規模マンションにおいては、管理組合が存在しないケースが7割以上、管理者が選任されていないケースが約3割にのぼるという調査結果があり、管理体制そのものが確立されていない状況がうかがえます。

また、自主管理を行っているマンションにおいても、役員の高齢化や担い手不足により、管理組合活動が停滞し、事実上の管理不在状態に陥るリスクが指摘されています。清掃や小修繕といった日常管理が行き届かなくなり、建物の劣化が進行するだけでなく、防犯・防災面での不安も増大します。

このようなマンションは「要支援マンション」として、行政や専門家による積極的な関与が必要となります。管理組合の活動状況が外部から見えにくい自主管理マンションや小規模マンションに対しては、まず管理状況の把握を進め、管理組合の設立支援や運営のサポートを行うことが重要です。

マンション管理士には、管理不全のリスクを抱えるマンションを早期に発見し、管理組合の立ち上げや再生に向けたコンサルティング、外部管理者（第三者管理方式）の導入支援など、より踏み込んだサポートを提供することが期待されています。管理不全は、個々のマンションの問題に留まらず、周辺地域への影響も懸念されるため、地域全体でマンションの適正管理を支えていくという視点が不可欠です。

このように、管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していない「要支援マンション」では、日常的な維持管理はもちろんのこと、将来を見据えた計画的な修繕が実施されることは極めて困難です。その結果、建物の老朽化は加速度的に進行し、安全性や居住性の著しい低下、さらには資産価値の大きな下落といった深刻な事態を招きやすくなります。このような状況に陥ったマンションを再生し、安全で快適な住環境を取り戻すためには、まず専門家による管理状況の把握と管理体制の構築支援が急務となりますが、同時に、あるいはその支援の結果として、建物の物理的な状態に応じた抜本的な対策、すなわち「大規模修繕工事」の実施が不可欠となってくるのです。

管理不全が加速させる老朽化と、その再生策としての大規模修繕

前述のような管理不全の状態が長期化することで、特に築年数が経過したマンションにおいては、建物の老朽化が急速に進み、建物の安全性や資産価値の低下といった深刻なリスクが顕在化します。例えば、板橋区においても築40年を超えるマンションが増加しており、適切な維持修繕が行われていない場合、以下に挙げるような老朽化に起因する課題が、より深刻な形で現れる傾向にあります。

老朽化が引き起こす問題

       
• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化、雨水の浸入経路となる
       
• 防水劣化による雨漏り
  → 最上階や壁面からの漏水、室内のカビ発生、コンクリート躯体の劣化促進
       
• 共用設備の老朽化
  → エレベーターの故障、給排水管の漏水や赤錆、駐車場設備の不具合など、生活への直接的影響
       
• 資産価値の低下
  → 建物の状態が悪く、適切な修繕が行われていないマンションは、売買や賃貸において著しく不利になる
   

これらの問題を未然に防ぎ、あるいは深刻化した状況を改善し、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、板橋区及びその周辺地域のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。特に管理不全に陥っているマンションや小規模マンションに対しても、現状の丁寧な調査に基づき、必要な修繕内容を見極め、将来を見据えた無理のない修繕計画をご提案することで、再生のお手伝いをいたします。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！