板橋区の天井塗装工事で美観と耐久性を向上 劣化を防ぐ適切な施工とは
はじめに
東京都板橋区では、多くの分譲マンションが重要な居住形態として定着していますが、同時に建物の高経年化が進展しています。 昭和56年以前に建設された、いわゆる旧耐震基準のマンションも少なくなく、計画的な維持管理や修繕、さらには将来的な建替えなども視野に入れた対策が急務となっています。
このような状況を受け、国や自治体はマンション管理の適正化を重要課題と位置づけ、様々な施策を打ち出しています。板橋区においても、「板橋区マンション管理適正化指針」 を定め、管理組合による主体的な管理運営の促進、管理不全の未然防止、そして良質な住環境の確保を目指しています。
しかし、区内のマンションは、その規模、形態、管理方式において多様性が増しており、従来の画一的な管理手法だけでは対応が難しくなってきている実情もあります。
この記事では、板橋区における分譲マンションの管理実態と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。
区内分譲マンションの実態
板橋区のマンションストック状況
板橋区内には、マンション条例の届出対象となる分譲マンションが 1,771棟 (約82,000戸) 存在すると推計されています。
これらのマンションストックには、以下のような特徴が見られます。
- 戸数規模: 10戸未満 (949棟、28.7%)、10～29戸 (1,048棟、31.7%) を合わせると、30戸未満の小・中規模マンションが全体の約6割を占めています。
- 階数: 3階以下の低層マンションが約3割 (989棟、29.9%) を占める一方、10階以上の高層マンションも13.1% (434棟) 存在し、中層の建物が多い傾向にあります。
- 建築時期: 1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多くストックされています。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションも相当数存在します。一方で、2000年代以降にもコンスタントに供給が続いています。
- 建物構造: 一般的な鉄筋コンクリート造の分譲マンションに加え、現地調査では「小規模集合住宅タイプ」「庭先アパートタイプ」「用途複合（ゲタバキマンション）タイプ」「長屋（テラスハウス）タイプ」など、多様な形態の区分所有建物が確認されています。これらの中には、マンションとしての管理実態が標準的でないものも含まれます。
このように、板橋区のマンションは、規模、階数、築年数、形態において非常に多様であることがわかります。
アンケートから見る管理組合の現状と課題
区が実施した実態調査（アンケート）からは、管理組合運営の現状と課題の一端がうかがえます。
管理規約の整備状況や総会の開催状況について、特に小規模なマンションや築年数の古いマンションにおいて、管理組合が存在しない、あるいは管理者が選任されていないケースも散見されます。
また、管理組合役員のなり手不足や高齢化も課題として挙げられています。特に1970年以前築のマンションでは、役員の高齢化率が高く、役員辞退者が出るケースも見られます。役員の選任方法としては、輪番制が多く採用されていますが、特に1990年代以降にその傾向が強まっています。
アンケートからは、以下のような具体的な課題が浮かび上がっています。
- 旧耐震基準マンションの耐震性への不安: 1980年以前築のマンションでは、耐震性への不安を感じている割合が高い。
- 図書（設計図書・検査済証など）の保管不備: 特に古いマンションで、重要な図書が保管されていないケースが多い。
- 管理費・修繕積立金設定の根拠の曖昧さ: 長期修繕計画に基づかずに積立金が設定されている場合がある。
- 小規模マンション等での管理体制の脆弱さ: 管理組合の未設立、管理者の不在など。
- 多様なマンションタイプへの対応: 標準的な管理手法が適用しにくいマンションへの対応。
これらの実態を踏まえ、マンション管理士には、個々のマンションの状況に応じた、きめ細やかなサポートが求められています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、それを裏付ける安定した資金計画が不可欠です。しかし、板橋区内のマンションにおいては、これらに課題を抱えるケースが見られます。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画は、将来必要となる大規模修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめたもので、マンション管理の根幹をなすものです。
板橋区の調査によれば、築年数が新しいマンションほど策定率は高まる傾向にあります。
- 1971年～1980年築: 作成済み 55.9%、未作成 26.3%
- 1991年～2000年築: 作成済み 81.0%
- 2001年～2010年築: 作成済み 85.7%
- 2011年以降築: 作成済み 86.5%
しかし、全体として見ると、特に1980年以前に建築されたマンションでは、約4割が未作成または不明という状況であり、計画的な修繕への備えが十分でない可能性があります。
また、マンションの規模別に見ると、10戸～29戸の中規模マンションにおいては、長期修繕計画の作成率が約6割に留まっており、小規模・中規模マンションにおける計画策定の推進が課題となっています。
計画が策定されていても、定期的な見直しが行われていないケースも散見されます。建物の劣化状況や技術の進歩、社会情勢の変化などを踏まえ、計画を定期的に見直し、実効性を高めていくことが重要です。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕に必要な費用を計画的に積み立てる修繕積立金です。
調査からは、修繕積立金の額の算定根拠に課題がある状況がうかがえます。特に1971年～1980年築のマンションでは、長期修繕計画に基づいて積立金額を定めているのは35.5%に過ぎず、「管理費の一定割合」「分譲時のまま」「特に根拠なし」といった回答も少なくありません。
これは、将来的な修繕費用の不足を招くリスクをはらんでいます。長期修繕計画に基づいた、適切な積立金額の設定が急務です。
また、築年数が新しいマンション（2011年以降築）では、現時点での修繕積立金の㎡あたり平均額が他の年代に比べて最も低いというデータもあります。将来の大規模修繕に備え、段階的な積立金の増額なども視野に入れた、長期的な資金計画の検討が必要です。
マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画の重要性を改めて説明し、計画策定・見直しのサポートや、計画に基づいた適切な修繕積立金の設定・見直しを提案していくことが求められます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
計画的な修繕や資金計画の課題は、マンションの管理不全リスクに直結します。板橋区内においても、管理組合の活動が停滞したり、管理者不在の状態に陥ったりするケースが懸念されています。
活動停滞、管理不在組合の現状
特に、10戸未満の小規模マンションにおいては、管理組合が存在しないケースが7割以上、管理者が選任されていないケースが約3割にのぼるという調査結果があり、管理体制そのものが確立されていない状況がうかがえます。
また、自主管理を行っているマンションにおいても、役員の高齢化や担い手不足により、管理組合活動が停滞し、事実上の管理不在状態に陥るリスクが指摘されています。清掃や小修繕といった日常管理が行き届かなくなり、建物の劣化が進行するだけでなく、防犯・防災面での不安も増大します。
このようなマンションは「要支援マンション」として、行政や専門家による積極的な関与が必要となります。管理組合の活動状況が外部から見えにくい自主管理マンションや小規模マンションに対しては、まず管理状況の把握を進め、管理組合の設立支援や運営のサポートを行うことが重要です。
マンション管理士には、管理不全のリスクを抱えるマンションを早期に発見し、管理組合の立ち上げや再生に向けたコンサルティング、外部管理者（第三者管理方式）の導入支援など、より踏み込んだサポートを提供することが期待されています。管理不全は、個々のマンションの問題に留まらず、周辺地域への影響も懸念されるため、地域全体でマンションの適正管理を支えていくという視点が不可欠です。
このように管理体制が脆弱であったり、実質的に機能していなかったりする「要支援マンション」では、日常的な清掃や小規模な修繕はもちろんのこと、計画的な大規模修繕も長期間行われていないことが多く、建物の様々な部分で劣化が進行しています。特に、マンションの共用部分である開放廊下や各住戸のバルコニーの天井（一般に「軒天」と呼ばれます）は、雨風の吹き込みや湿気の影響を受けやすく、また日常的にはあまり目が行き届かないため、劣化が見過ごされがちです。しかし、これらの部分の塗膜が劣化すると、美観を損ねるだけでなく、下地材の保護機能が低下し、カビや藻の発生、さらには下地材の腐食に繋がる可能性もあります。専門家の支援のもと、ようやく建物の全体的な修繕に着手できる状況になった際には、外壁や屋上といった主要な部分だけでなく、こうした軒天のような細部のメンテナンスにも目を向け、適切に処置を施すことが、マンションの美観と価値を維持・向上させる上で重要となります。
共用部の美観と下地保護に不可欠「天井（軒天）塗装工事」
前述のような管理不全が長期化したマンションでは、共用廊下やバルコニーの天井（軒天）部分が、適切なメンテナンスを受けずに放置され、塗膜の劣化、汚れ、カビの発生などが顕著になっているケースが少なくありません。「天井塗装工事」は、このような軒天部分に新たな保護塗装を施すことで、美観を大幅に回復させるだけでなく、下地材を湿気や紫外線から守り、その耐久性を向上させるために重要な専門工事です。特に、これらの軒天部分は、雨水の吹き込みや結露が発生しやすく、また日当たりが悪い場合はカビや藻なども繁殖しやすいため、定期的な点検と適切な時期の塗装による保護が求められる箇所のひとつと言えます。この部分の劣化を放置すると、以下に挙げるような様々な問題を引き起こす可能性があります。
天井の劣化が進行すると発生するリスク
- チョーキング現象（白亜化）：塗膜の表面が紫外線や雨水によって劣化・分解し、白い粉状になる現象です。これは塗膜の保護機能が低下し始めている初期のサインであり、防水性が失われつつあることを示します。
- 塗膜の剥離・浮き：下地との付着力が弱まったり、湿気や雨水が塗膜と下地の間に入り込んだりすることで、塗装が風船のように膨れたり、パリパリと剥がれたりします。見た目が著しく悪くなるだけでなく、下地材の腐食や劣化を直接的に招きます。
- カビや藻の発生：日当たりが悪く湿気がこもりやすい軒天は、カビや藻にとって格好の繁殖場所となります。黒ずみや緑色の汚れとして現れ、美観を著しく損ねるだけでなく、アレルギーの原因となる胞子を飛散させることもあります。
- 鉄部のサビと構造への影響：軒天の下地材や、それらを固定している釘・ビスなどの鉄部に水分が接触すると、錆が発生しやすくなります。錆は進行すると鉄の体積を膨張させ、周囲の建材を押し上げたり、破壊したりする可能性があり、場合によっては構造的な強度にも影響を及ぼしかねません。
これらのリスクを未然に防ぎ、マンションの共用部分の美観と構造的な健全性を長期にわたって維持するためには、専門家による定期的な点検に基づき、適切な時期に天井塗装工事（軒天塗装）を実施し、塗膜の保護機能を更新し続けることが不可欠です。
天井塗装工事とは？他の工事との違い
天井塗装工事は、マンションの開放廊下やバルコニーの天井部分に専用の塗料を塗布し、劣化を防ぐ工事です。外壁塗装と異なり、天井部分は常に重力の影響を受けるため、塗膜が剥がれやすく、耐水性や密着性の高い塗料を使用する必要があります。
また、天井は高所にあるため、作業員が安全に作業できるように足場や仮設設備の設置が必要となります。適切な施工計画を立て、安全対策を徹底することが重要です。
相栄建総の天井塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、安全かつ高品質な天井塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
低汚染型塗料・防カビ塗料・防湿塗料など、環境に応じた最適な塗料を選定します。 - 施工前の徹底した調査
天井の状態を細かく確認し、適切な塗装方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や粉塵の発生を最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
天井塗装工事の費用
天井塗装工事の費用は、施工面積や使用する塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,400円～1,800円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
天井塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
天井塗装工事の流れ
- 高圧洗浄：天井表面の汚れや旧塗膜を除去します。
- 下地処理：ひび割れや剥がれがある部分を補修します。
- 下塗り：接着剤の役割を果たす下塗り材を塗布します。
- 中塗り・上塗り：均一に仕上げるために、塗料を2回塗布します。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、天井塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し、施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まとめ
天井塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な天井塗装工事を提供しています。
定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
